2022年香港樓股值得投資嗎?
Is it worth investing in Hong Kong’s property and stock markets in 2022?
■ 本刊記者 雲霞 日期:2022-01-17 香港經濟導報

       自2020年初香港爆發新冠疫情後,至今已近兩年,雖然過去半年來,隨着本地疫情逐漸回穩,加上消費券推出,以及臨近聖誕新年傳統零售旺季,街道及商場人流明顯大增,但在疫情陰霾下,變種病毒未明,零售、食肆、旅遊仍遠比高峰下滑,近月香港股市更是低迷,幸好樓市在疫情下好像百毒不侵,一枝獨秀。未來香港樓股情況會如何呢?本刊記者特別走訪財經分析員及地產專家,他們一致都認為今年香港樓股仍然會穩中前行。


       料疫情將穩定受控 樓市繼續上升


       利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,在2021年新冠疫情仍在環球肆虐下,香港樓價依然錄得升幅,且一度再創歷史新高,足見香港樓市有強勁支撐力;只要今年疫情持續受控,配合通關效應,樓市料將繼續上升。

       陳海潮預期2022年,香港整體住宅交投表現將穩中趨升,當中一手交投料進一步上試1.9萬宗的近3年高位,將連升兩年;而二手則料微降2.5%,惟仍可守在5萬宗之上的高位,成為十年來次高的水平;至於整體樓價料出現各區煙花式爆發的璀璨上升景象,明年料累積升約10%。

       陳海潮又指,2022年利好多於利淡,首先,本地疫情一直良好受控,過去一年確診宗數持續低企,遠勝亞洲及環球其他地區及城市,反映港人防疫意識較高。加上作為香港後盾的中國內地疫情同樣相對穩定,對香港來說是極大的利好條件,除了減少病毒大規模爆發的危機外,亦將是帶動香港經濟加速反彈的火車頭。雖然近期環球有變種病毒爆發,但其殺傷力不大,而本港亦已陸續進行第三針疫苗接種,估計疫情今年可繼續穩定受控、利好經濟及樓市。

       他續指,在本地疫情良好受控之時,通關安排有望快將落實,一旦成事各行各業可加快復甦,逐漸出現百花齊放的景象,在公幹、探親以至外遊逐漸放寬下,整體市場氣氛改善,市民心情好轉,有助進一步推動消費並帶動經濟回升。雖然通關初期效應未必十分顯著,但如果各項安排對接順利,有望將千人的配額,逐漸擴大至三千甚至五千個,屆時效果將更明顯。

▲預期2022年香港整體樓市穩中趨升。圖為在香港中環拍攝的維多利亞港兩岸。(新華社圖片)

       至於市場供應方面,他相信供不應求的局面依然存在,故未來三五七年均難以推跌樓價。《施政報告》提出的北部都會區乃長遠規劃藍圖,短期內亦難釋放熟地建屋。而日前公布的新一份《長遠房屋策略》週年進度報告顯示,未來10年的總房屋供應目標與上一年度公布的供應目標一樣,維持在43萬伙;而公私營房屋維持七三之比,反映未來10年平均每年只有少於1.3萬夥一手私宅供應,並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量,因此在供不應求下,樓價將續穩企向升。

       不過,他強調,目前市場上唯一較明顯的隱憂或利淡因素是美國收水及未來加息之舉,不過他相信美國即使自2022年中起加息,估計幅度及速度均有限,對樓市影響不大。加上綜觀香港市場資金仍然充裕,且為疫情相對緩和的地區,香港有條件不必立即跟隨調升息口,因此料美國今年加息,香港續可維持低息環境一段較長時間,對樓市衝擊有限。


       看好北部都會區沿線的住宅


       仲量聯行香港主席曾煥平也表示,香港經濟復甦較預期理想,支持住宅及工商物業市場,料今年將迎來溫和的復甦。他強調,市場憂慮美國加息,故預期2022年樓市繼續平穩發展,最多升約半成,樓市會“跟着政策走”,北部都會區內的鐵路沿線住宅可睇高一線。

       他繼續表示,2021年是經濟復甦年,中小型住宅樓價上升4.4%,豪宅樓價則上升7.2%。在家工作的趨勢推動租客提升住屋質素,因此豪宅租金年內上升3.2%。

       他展望2022年樓市說,未來或會加息,樓市“成也息口,敗也息口”,不過政府於2018年修改公營及私人住宅的供應比例至7:3後,私人住宅的施工量自2020年下跌,此趨勢將支持中小型住宅樓價企穩,並預計於2022年上升最多5%,而豪宅樓價及租金亦預計上升最多5%。


       預計港股表現不俗


       安里資產管理董事總經理郭家耀稱,美國去年11月生產物價指數急升,投資者憂慮帶動息口上升,並觀望聯儲局議息會議結果,科技股表現受壓。

       他指出,美元走勢向好,美國10年期債息回升至1.44厘水平,金價及油價表現向下。近日港股預托證券個別發展,走勢乏力,內房股再成市場焦點,拖低大市表現。

       他強調,投資者關注息口去向,以及2022年宏觀經濟展望,短期市況繼續反覆,預料恒指於23,500至24,500點水平上落。中央經濟工作會議日前在北京舉行,會議指出,經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。在世紀疫情衝擊下,百年變局加速演進,外部環境更趨複雜嚴峻和不確定。會議強調,繼續做好“六穩”、“六保”工作,持續改善民生,着力穩定宏觀經濟大盤,保持經濟運行在合理區間,保持社會大局穩定。會議要求,2022年經濟工作要穩字當頭、穩中求進,各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任,各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策,政策發力適當靠前。

       繼續積極的財政政策和穩健的貨幣政策,並提出要實施新的減稅降費政策,強化對中小微企業、個體工商戶、製造業、風險化解等支援力度,適度超前開展基建投資。穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。微觀政策方面,提出持續激發市場主體活力,加強反壟斷和反不正當競爭,並提出要強化契約精神,有效治理惡意拖欠賬款和逃廢債行為。碳達峰碳中和方面,中經會提出傳統能源逐步退出,並建立在新能源安全可靠的替代基礎上,要立足以煤為主的基本國情,推動煤炭和新能源優化組合。預料整體2022年政策將較前寬鬆,有利宏觀經濟表現重拾動力,帶動企業盈利及估值修復,有利港股向好。

       星展銀行(香港)經濟研究部香港及中國內地股票策略師林子津也預計,2022年香港股市繼續向好,恒指目標價為28,500點,對應2022年預測市盈率12.1倍。即使最壞的情況,恒指的目標相信也達到25,000點,相當於10.6倍的預測市盈率,而2023年的預測市盈率則為10.6倍。

       他表示,2021年以來港股充斥負面消息,包括恒大債務危機、監管收緊等,但相信市況已完全反映,目前港股的估值合理,加上基本面不俗,同時內地政府也有望推出鬆綁政策,為房地產市場提供流動性,新經濟公司的監管政策也不再有其他新限制,這將會為港股提供動力,恒指甚至有望升見32,000點。

       林子津認為,今年選股應較為進取,財政較穩健、去年下半年能買到地的較大規模內房股,以及業務增長良好,資金流強勁的物管股也可留意。

       大新銀行高級經濟師溫嘉煒亦表示,港股暫時欠缺明顯的利好因素推動,高估值板塊(例如科技股和醫藥股)短線仍會較為波動。展望2022年,他預料恒指將於22000至28000點的區間上落,可受惠於經濟復甦、國策支持和有助抗通脹的板塊相對略為看好,例如銀行股、本地地產股、公用股、電訊股等。

▲2022年港股繼續向好。圖為香港交易廣場。(香港政府新聞處圖片)
 

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