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北部都會區能解決香港住房問題嗎?
■ 本刊記者 劉妍伶 [第3506期 2021-11-22發表]
香港的天價房屋眾所周知,今年也是香港第11年蟬聯全球最難負擔的房地產市場榜首。這個數據不是空穴來風,而是國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的報告,報告顯示,香港樓價中位數對家庭入息中位數比率高達20.7倍,相當於一個家庭要不吃不喝20.7年才能買得起一個住宅單位。

在這樣一個高樓價的環境之下,香港人的居住環境堪憂。據統計,香港人的平均居住面積僅為161平方呎(約14平方米),遠低於對岸深圳的300平方呎(約27平方米),就算是土地總面積比香港更小的新加坡,也達到270平方呎(約25平方米)。香港統計處最新統計數字就指出,全港近21萬人居於9萬多個劏房單位內,劏房的人均居住面積中位數僅66平方呎(約6平方米),當中有近3成住客為25歲以下青年,其中大多數剛剛進入職場的香港年輕輕人或是赴港讀書的內地學生。

 

“希望政府能做些實事,我們的人生真的等不起!”


“我們一家七口人居住在200平方呎(約20平方米)的劏房裏,我現在跟父母住在同一間房,根本談不上私人空間,我要寫作業學習的時候,周圍也都是家人交談聊天的嘈雜聲。”一位正在念中學的香港學生面對香港媒體的採訪時,直言劏房生活使他無法專心學業,嚴重影響課業成績。

“獅子山颱風來到的時候,我的房間不單止潮濕情況嚴重,而且還一直漏水,小朋友皮膚已經嚴重過敏,因為空間太窄,(我們)吃飯都只能站着吃,睡覺的時候也無法伸直腳時,即使這樣,劏房的房租也佔去了我每月收入的三分之一,”一位居住在劏房的單親媽媽曾在一個節目中,直訴劏房居住條件惡劣,“我真的希望政府能做點市民可以看見的實事,我只是一個小市民,等政府規劃的來,我的人生,我孩子的成長已經告一段落,我們真的等不起。”2021年10月6日,現任特首林鄭月娥發表任期內最後一份《施政報告》中再次重點提出要解決香港住房問題,提出跨任期發展的《北部都會發展策略》。如果北部都會區發展順利,在未來20年內可提供90500~926000個單位,容納250萬人居住的龐大計劃,完全可以讓目前居住在劏房、籠屋的香港基層市民有“車”上,有樓住。

實際上,住房問題的解決過程中要面臨諸多難點,譬如回收私人用地、釋放郊野公園邊陲地的過程中會遇到各種阻擾,而目前香港市中心的樓宇十分密集,無法再開拓新土地興建房屋,放眼整個香港,政府又該去哪裏覓地呢?

 

難點一:新界私人用地回收難


根據香港政府最新統計數字,香港現時仍缺約3000公頃住宅用地,而北部都會區大約能開拓額外600公頃土地興建房屋。但是要回收新界元朗、北區一帶的土地卻一點都不簡單,因為當中涉及到回收棕地、祖堂地、私人農地及魚塘等私人用地的回收,而其中棕地的回收與否更是充滿爭議。

何謂棕地,其實是泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地。棕地並非閒置地,常見土地用途包括露天貯物、港口後勤用途(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料貯存等。

目前,全港大約有1300公頃的棕地,政府正規劃及推展的大型發展項目,包括古洞北/粉嶺北新發展區、洪水橋新發展區、元朗南及新界北,已涵蓋約540公頃的棕地。有民間團體估計,如果能收回其中一半用來發展中低密度住宅單位,已經可以興建近10萬個單位,對於紓緩中短期住屋問題無疑有莫大的幫助。

而且相比於郊野公園,棕地地勢更平坦,交通設施、城市配套相對完善,俗稱“快靚正”土地,所以棕地的回收開發一直都是歷屆政府解決土地供應問題的措施之一。

然而,如何收回就成了大難題了。

首先,大部分棕地屬於私人產權,受基本法保護,政府統計數字顯示,憑政府運用公權力能收回的土地僅有約300公頃面積,僅佔總數的四分之一。而剩餘四分之三的土地收回就需要擁有新界棕地產權的大地產商、工商業界以及新界原居民的配合與合作。

其次,這些人能不能配合又是一個疑問。據說很多新界原居民已經全家移居海外,取得聯繫本身就是一件難事,加上部分土地產權業權擁有人並不差錢,如果政府僅用經濟收益去協商,恐怕難以吸引他們去釋放手中土地。

 

難點二:發展與保育的衝突 


除了房價高、劏房居住環境惡劣之外,市民輪候公屋不斷加長也是近期政府下決心要解決房屋問題的原因,據了解,現在公屋的平均輪候時間已達6年,跟之前政府承諾“上樓只需3年”的標準差了足足一倍之多,甚至有市民反映自己已經“排了7年,還要再等8年”,人生又有多少個15年呢?香港真的沒有地可挖了嗎?

香港作為沿海城市,不少運輸業、地產商從業者提議政府應該“填海造地”,“以往沙田、大埔、荃灣、葵涌、觀塘都是填海出來的土地。”中原地產創辦人施永青認為“填海造地”確實能緩解香港土地供應不足的問題。

“英國政府統治香港156年,已經把原本7000公頃的維港填了4000公頃了!現在僅剩不足3000公頃,但是施政報告說香港仍需4000公頃的土地,填完整個維港都不夠!”保護海港協會創辦人徐嘉慎表示,“1984年中英聯合聲明將新界納入香港,為香港增加了96000公頃土地,有整個香港島與新界半島的10倍有多,應該大力發展新界土地。”

現時香港的陸地面積約有1108平方公里,當中只有25%土地被開發,剩餘75%土地仍保留較自然的面貌,目前現在香港有24個郊野公園,供全港95%的野生動植物生存,而其中大多數郊野公園、濕地保育區集中在新界北部地區,若要在北部大力興建房屋,勢必要佔用部分原屬生態保育的土地。


但這些提議馬上遭到香港環保組織的強烈抗議與反對。早前,環保組織綠色和平曾發表調查報告,指在10分滿分中,香港受訪者給予保護郊野公園重要性,平均分高達近8分,更有一半市民對開發郊野公園邊陲地帶,感到疑慮或不可接受。綠色和平重申,政府應優先規劃棕地興建公營房屋。 

正如環保組織綠色和平的負責人說:“香港不是無地可用,而是有地不用。”

 

多管齊下
破解土地供應難題


以上提及的難點,從本次《施政報告》中可以看出,政府在推行北部都會區策略的時候不是沒有考慮到。

針對新界棕地、祖堂地、私人農地、魚塘等土地之前需要所有子孫統一才能出售的難題,不少立法會議員、鄉議局都提議完善管理私人用地的司法制度,容許若有七成半至八成業權人同意,即可出售私人用地,政府在本次《施政報告》中也表示,“在尊重祖堂傳統和保障祖堂成員合理權益的前提下,將放寬新界祖堂地出售條件。”

針對保育與發展的衝突,特首林鄭月娥近日在香港電視節目中表示,保育與發展可以並存,“以往政府在處理土地供應問題時,都選擇盡量避開郊野公園、濕地保育區、魚塘等土地,而現時我認為,政府可以收回一些合資格土地來管理。”

這個理論是可以得到證實的,位於元朗后海灣一帶的濕地保育區總面積大約有1600公頃,保育區外圍有超過1000公頃的濕地緩衝區,在這個緩衝區內有超過四成的土地已經列作可發展為住宅用途的用地。

也就是說,如果能香港郊區集中尋覓一些濕地緩衝區、郊野公園邊陲地段土地,而非直接破壞濕地、郊野公園的保育土地,也能很好緩解市中心人口居住密集問題。

總而言之,北部都會區能在一定程度上緩解香港住房問題,但是能否真正、徹底地解決問題,還需看政府的決心與決策。

正如文章開頭一位單親母親的訴求:“小市民的人生真的等不起!”政府早前承諾將提供兩萬個過渡性房屋,但這兩萬個過渡性房屋能幫助多少個家庭呢?北部都會區的開發與建屋,能否有現成的土地可供市中心一些不常出行的群組搬遷,比如養老院、貨倉等設施,舒緩市中心的住房,然後空出更多的單位供市民“上車”?

亦或是,加快配置新界北區村落周邊的城市基礎設施及交通網路,使得北區變得舒適宜居,這樣之後才會有市民肯選擇北遷新界。

如此看來,北部都會區解決香港住房問題之路,任重而道遠。


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