往期雜誌查閱
按總期數:第
按年份期數:
 首頁 > 封面專題 > 正文
2020年香港樓價料不跌反升10%
Expert: Hong Kong house prices expected to surge by 10% in 2020
陳海潮 利嘉閣地產研究部主管 [第3460期 2020-01-20發表]
筆者還記得2018年底時,絕大多數的市場分析皆認為2019年香港樓價會下跌,甚至大跌,結果是一地眼鏡碎。本行繼準確預測2019年樓價上升後,新一年繼續逆轉市場主流看法,我們認為2020年樓價非但不會大跌,反而會再漲一成!
 
利嘉閣地產指出,2020年樓市利好因素多於利淡因素,相信隨着修例風波趨向淡化及結束,加上中美貿易戰談判若能進一步達成更多協議,積聚半年的大批購買力勢將爆發,再配合其他政策、經濟及供求等多個基本因素支撐下,本港樓市前景仍可看好。預期2020年本港整體住宅交投表現不俗,當中一手交投料維持在1.9萬宗的近16年相對高位,而二手更料漲逾一成,至久違了6年的4萬宗水平,至於整體樓價料有力“噴射式”上升10%。
 

利嘉閣地產指出,2020年樓市利好因素多於利淡因素,相信隨着修例風波趨向淡化及結束,加上中美貿易戰談判若能進一步達成更多協議,積聚半年的大批購買力勢將爆發,再配合其他政策、經濟及供求等多個基本因素支撐下,本港樓市前景仍可看好。(余偉德攝影)  
 

一、回顧:2019年一手突出 二手失色

 
所謂溫故知新,在預測2020年樓市表現前,先來回顧一下2019年的情況。2019年樓市整體表現先升後跌,開年之際,當時已持續近半年的中美貿易戰一度出現轉機,帶動股市急升,而樓市之前積聚的購買力亦大量爆發,令上半年量價齊升。不過,時至次季末段,修例風波持續發酵,加上貿易戰不斷纏繞,令市況出現大逆轉,導致下半年一二手交投齊下挫,樓價亦受壓回軟。
 
總結整體私宅表現,根據土地註冊處資料,2019年整體私人住宅將累錄約5.64萬宗買賣登記,較2018年微升4%,料涉及金額約為5,382.79億元,將微跌約3%。
 

(一)一手買賣登記15年來首破2萬宗

 
當中,在一手私宅市場方面,2019年上半年,觀塘、將軍澳、白石角及大埔區等有多個大型新盤銷售,加上發展商因應一手空置稅亦加快一手現樓的推出,令上半年一手交投已突破1萬宗,達逾1.22萬宗。時至下半年,雖然市況轉差,發展商亦調整訂價及付款辦法,繼續積極推出項目,令按月買賣登記絕大部分均仍至少有逾千二宗以上的水平,帶動一手全年表現尤其突出。總結2019年一手私宅買賣登記量值最終達約2.07萬宗及約2,251億元,較2018年分別升34%及跌0.2%。
 
值得注意的是,逾2萬宗的一手買賣登記量創了自2004年後的15年新高,並為期內首度重越2萬宗大關。至於量升值跌的背馳走勢,主因受發展商貼市價開盤,加上當中不少屬中小型單位所致;而按每宗平均成交價計算,2019年約為1,088萬元,創近四年新低。
 

(二)二手市場連續5年受壓4萬宗內

 
二手市場方面,2019年開局後即連升三個月,由一月的2000多宗增至四、五月份都能突破4600宗。可是,接近下半年時,修例風波醞釀發酵,二手私宅買賣登記亦連跌4個月,直至十月中《施政報告》放寬首置按揭保險限制後,才出現較顯著的反彈,並單月重上逾3000宗的水平。
 
總結2019年全年,二手私宅買賣登記量最終錄得3.57萬宗,較2018年的3.88萬宗少8%,出現連續兩年下跌的局面,並為連續5年處於不足四萬宗的低位窄幅徘徊;而全年成交總值達3,132億元,按年跌約5%,但仍為史上第五多的年度。按每宗平均成交價計算,2019年約為877萬元,按年升近4%,並連續5年迭創歷史新高。
 
檢視2019年樓價,中小型住宅(以全港50個指標屋苑作依據)價格於2019年首11個月累升3.3%,預計全年最終仍有約3%的升幅;豪宅物業方面(以差估署大型單位作依據),預測全年升幅只有約2%。至於租金走勢方面,中小型住宅2019年全年租金最終料跌0.5%,而豪宅租金全年料跌2.5%。
 
 

二、展望:利好因素多 足抵負面情緒

 
來到2020年展望方面,雖然樓市2019年下半年走下坡,但全年仍錄得升幅,倘若沒有難以預計的修例風波爆發,全年樓市升勢絕不止此。2019下半年以來,樓市表現的確失色,市場上紛紛看淡,甚至認為2020年跌幅將持續擴大,不過筆者相信此輪調整浪的最差時期或已近尾聲,2020年利好因素將多於利淡因素,故看好來年樓價不跌反升。
 

(一)風波漸散 貿戰緩和 樓市冀返正軌

 
首先,纏繞了一年半時間的中美貿易戰已有最新進展,首階段談判協議達成,除了緩和兩國關係外,亦利好包括本港在內的經濟前景。其次,本港持續了逾半年的修例風波於近期有減退迹象,暫不再見有大規模的激烈衝突出現,期望事件可逐步淡化,社會民生漸復常態。
 
在經濟層面上,美國2019年以來已三度減息合共3/4厘,且展望2020年將維持低息政策,香港亦於去年十月底減息1/8厘,預示本港未來一段日子可維持超低息環境。此外,相信2020年全球仍然會聯手救經濟,內地及歐美等多國仍會採取量化寬鬆政策,連同低息環境及本地大額的銀行存款及累積財富,均將有利本港物業市場。
 
至於本地樓市政策方面,《施政報告》放寬首置按保限制的威力未完,只要本地修例風波事件平息及經濟有好轉,2020年將有更多首置及換樓客利用上述政策入市,可以進一步加大二手市場流轉,故料2020年二手表現將較亮眼。另外,樓市三大辣招仍然緊鎖未除,樓價恐難出現崩盤式大跌的機會。
 

(二)積聚半年剛需購買力隨時爆發

 
在供求層面上分析,公私營房屋政策的七三之比,將進一步減少未來私宅的供應,而預計未來十年,成熟而可推的私人住宅土地供應極之有限,即使一手空置稅有助加快新盤現樓銷售,惟數量依然有限。值得注意的是,過去半年的淡市,已積聚龐大購買力,相關需求料將在市況好轉下隨時爆發。
 
再者,香港於環球經濟體系上仍然擔當十分重要的角色,加上內地大灣區發展的協同效應,香港既有環球市場,也有內地龐大後盾,未來發展前景仍然有獨特優勢,住屋需求依然熾熱受捧。
 
 

(三)二手買賣今年看4萬宗戰6年高

 
展望2020年,在空置稅即將開徵下,發展商仍會積極推盤,不過全年一手能否再破2萬宗,關鍵要視乎有多少伙數規模夠大的新盤推出,至於二手市場則可受惠放寬按揭限制而繼續造好。預期2020年一二手私宅合計登記量將由2019年約5.64萬宗,增加約5%至約5.90萬宗的水平,有機會創6年來的新高;當中一手私宅買賣料達1.90萬宗,較2019年的約2.07萬宗回落約8%;而二手私宅成交量則會較2019年的3.57萬宗,顯著升約12%至4.00萬宗水平,有機會繼2014年後,6年來首度重上4萬宗大關。
 
至於整體私宅成交金額方面,2020年受惠預期換樓客增多,及豪宅項目逐步推出應市,一二手私宅合共成交總值料可漲約12%,有機會成為1997年的近6,412億元歷史高位後,史上第二度觸及6,000億元的次高水平。
 
 

(四)置業者增今年樓價料跑贏租金

 
樓價走勢方面,預期若2020年社會爭拗事件可以進一步平息,帶動經濟復甦,相信農曆新年過後,樓市可以加快起步,樓價亦料可漸漸回升。筆者預計,中小型住宅樓價於2020年全年將可錄得8%至10%的升幅;而豪宅物業價格則料錄約3%至5%的升幅。
 
至於租金方面,新一年置業者料有所增加,加上將有接近1.9萬個新單位相繼落成入伙,對租金將帶來一定的壓力,料中小型住宅租金於2020年或下跌2%至3%;相對豪宅租賃亦未必活躍,故豪宅租金來年恐進一步再跌達5%。
 


經導全媒體矩陣
識港--在這裏認識香港
閒話大灣區
共築中國夢
《經濟導報》創刊七十週年
《經濟導報》電子雜誌3461期
經導品牌推廣
經導系列雜誌-《中國海關統計》
經導系列雜誌-《同心》會刊
經導系列雜誌-《文化深圳特刊》
《經濟導報》經典版面