編者按：從1998年以來，中國商品房市場逐漸發展，同時伴隨着快速城市化進程和人口遷徙。房地產熱在中國已持續了20年，房地產持續擴張對中國經濟的影響日益引人注目。在過去三年，中國房地產則經歷了大落之後的大起。當下抑制房地產泡沫已成共識。中國房價已到了拐點了嗎？如何評估房地產金融風險？如何構建房地產長效調控機制
本次對話中，張明教授對未來中國樓市的判斷相對謹慎，認為房價快速上升期總體上可能已過去，分化屬於必然，同時房地產金融風險值得關注，人們購置房產應當量力而行，留有餘地。而董藩教授一如既往地持有樂觀精神，認為只要中國的發展思路沒有大調整，不“打殘”這個市場，國情決定了房地產在中國仍有廣闊發展前途，同時，樓市的財富效應仍然存在。
我們認為，房地產一度在中國經濟增長轉型中發揮了重要作用，在中國經濟邁入新常態之後，房地產必將面臨嬗變。
▲上海新開盤商品住房採取搖號排序、按序購房等方式公開銷售。這是上海市馬當路附近一處新開盤的在售商品房。（新華社圖片）
話題一：對比中國一線城市與西方大城市房價
鍾偉：中國房地產經歷了急風暴雨般的20年，房價也一路飆升，兩位能否比較一下，北上廣深等一線城市核心區的房價，和紐約倫敦等世界城市相比，中外大城市的房價到底處於怎樣的狀態？中國一線城市房價是否已比西方大城市更貴了呢？
張明：對於處於不同收入水準的國家而言，比較房價絕對水準的意義不大，更重要的是比較一些國際通行的研判房價高低的指標。從房價收入比來看，截至2016年底，深圳的房價收入比超過45年，北京、上海的房價收入比約為35年，廣州的房價收入比超過25年。從這一指標來看，深圳的房價已經是全球大城市中最高的，北京與上海的房價與香港持平，廣州的房價與倫敦與新加坡持平。從房價房租比來看，深圳的房價房租比超過70倍，北京、上海與廣州的房價房租比都在50倍左右。從這一指標來看，深圳的房價仍是全球大城市中最高的，北京、上海與廣州的房價則與東京、香港與倫敦持平。綜上所述，中國一線城市的房價已經不亞於西方大城市。
董藩：首先，我不主張將國內北、上、廣、深等城市核心區域房價和紐約倫敦等城市核心區域的房價進行比較。因為不同國家的房產在法律規定的類別、實際的環境、價格的計算方式等方面的差別非常大，在一起比較並不合適。隨便說三點：其一，中國的房產存在40年或70年的土地產權的限制，但國外基本沒有此種限制；其二，國內和國外對房產的面積計算方式不同。按照建築面積得出的面積通常比按照套內建築面積得出的面積多25%左右；其三，國內、國外的房屋品質差別非常大。國內的很多房屋在自身的物理屬性、設計、物業管理、使用的建材、功能安排、周圍配套等方面與西方差別很大，受到自身所在城市及區域的供給和需求等決定因素的影響。
假設能夠比較的話，籠統地看，大致情況如下：美國紐約房價較貴的區域是曼哈頓，與之類似可比的是北京的國貿與金融街。而相比之下，前者的房價還要高於後者一些。具體高多少並沒有統計的資料，估計可能在20%~30%左右。值得注意的是，紐約曼哈頓的豪宅價格要比北京的豪宅貴很多。但像紐約這樣的城市，曼哈頓以外地區的房價與曼哈頓相比則下滑得很快。紐約曼哈頓周邊很多區域的房價可能與北京四環內的房價差不多。英國倫敦也是如此，它與國內城市在城市面積、人口密度、建築容積率、建築密度等指標的差異較大。但倫敦的豪宅價格相比國內北、上、深的豪宅價格仍然要高得多。
話題二：當前中國房價是否已到拐點
鍾偉：房價持續上漲的慣性幾乎已成為一種無法挑戰的信念，例如有開發商聲稱，在其有生之年，看不到房價下跌。如果我們將房價的拐點定義為絕對房價微漲甚至有所回落，那麼中國房價是否已到了拐點？這種拐點是全國整體房價止漲，還是不同城市出現加速分化？
張明：從短中期來看，分化依然是不同城市的房價大趨勢。我們可以從兩個角度來看房價的分化。一是人口流動，目前，具有購買力的年輕人口，依然在向一二線核心城市流動；二是優質公共資源的分佈，目前，優質的教育、醫療、養老等公共資源，依然集中在一二線城市，特別是一線城市。這就決定了，未來中國核心城市的房價仍有可能處於高位，而周邊城市的房價很可能會持續處於低位。考慮到中國人均收入水準、人口老齡化、潛在增速下降等問題，應該說，房價全面暴漲的階段已經結束，只是未來房價如何調整仍面臨較大的不確定性而已。舉例而言，如果雄安新區若能成為分擔北京非核心功能的集中承載區，同時京津冀區域協同發展良好的話，那麼北京房價繼續暴漲的可能性就幾乎沒有了。
董藩：理論上，若把房地產作為一種投資品，其價格應該有漲有跌。從世界房地產市場的經驗來看，一個大國，在沒有經歷外部特殊因素衝擊的情況下，其房價原則上應該是長期上漲的，上漲表現為一種規律，下跌只發生在特殊情況下。究其原因主要有五個方面：一是房價供需關係的特點與一般商品不同。在房地產市場上，供給的彈性小，需求的彈性大；二是對房地產的需求原則上只會擴大而不會縮小。以住宅為例，人們對住房的面積、數量的需求原則上會不斷擴張；三是房地產這種商品沒有替代品，導致對其需求無法轉移；四是房屋和土地連在一起。而土地作為唯一不折舊的固定資產，其價格在一般情況下繼續升值，且其每年上漲的幅度會高於房屋作為建築物的折舊率，即價值貶損幅度，因此會帶動房價整體上漲。五是貨幣發行量越來越多，最終這些多發行的貨幣主要凝結房屋和土地上，就推動了房價繼續上漲。以上五個原因共同決定了房價的長期走勢。特別是在一個大國，房價的運行軌迹會更加規律而明顯，原則上下跌僅在戰爭、瘟疫、地震、大的稅制調整、經濟危機等重大、意外因素的衝擊下偶爾發生。
整體上，中國房價的上漲還沒有結束，即便有些小城鎮的房價很難上漲，但從全國來看，在大量房價高、交易量大的一、二線城市的帶動下，全國房價的平均數值仍在繼續上漲。特別是北京、上海、深圳等城市的房價還遠遠沒有到頂，即便有一天其超過紐約、倫敦、東京的房價，也很正常。未來中國房價的上漲，可能會呈現出現如下兩個突出特點：一是此消彼長。即有些城市的房價相對平穩，甚至有些城市因供應量大、人口外流等因素影響，房價會出現回落，但與此同時，另一些城市諸如北京、上海、深圳等，房價上漲會更猛；二是顛簸性前行。即房價漲漲跌跌或漲漲停停，但總體呈上漲態勢。
整體上，未來10~20年內，如果中國社會發展的道路不發生大的變化，預計一、二線城市的房價仍將上漲，而部分小城鎮的房價或呈現平穩甚至下跌的局面。從全國的格局來看，東、中、西部的房價落差會繼續拉大，小城鎮與大都市的單個樓盤的價格甚至會產生上百倍的價差。
話題三：中國房地產市場是否存在明顯泡沫
鍾偉：人們喜歡用日本的泡沫經濟和美國的次貸危機來形容房地產金融風險，日本房價的絕對下行和地產泡沫風險已是老生常談，美國當下的房價則略高於次貸危機之前。經歷了20多年發展的中國房地產金融，覆蓋了土地收儲、開發、個人公積金和按揭、消費金融以及二手房相關金融產品等廣泛領域，兩位如何評估中國房地產金融的總體風險？
張明：要準確評估中國房地產金融的總體風險，是非常困難的一件事情。中國是一個地區差距巨大、居民部門貧富差距較大、政府掌控資源能力較強、資本賬戶尚未全面開放、經濟增長模式仍在轉型的發展中國家，一方面，要評估總體上是否存在房地產泡沫、甚至一線城市是否存在房地產泡沫，依然存在廣泛爭議；另一方面，即使認為一線城市存在房地產泡沫（筆者也是這種觀點），但泡沫究竟會在什麼時候破滅，也是非常難預測的事情。更重要的是，中國的房地產市場與商業銀行體系完全捆綁到一起。根據我的初略估算，中國商業銀行貸款的一半以上，都與房地產市場存在直接或間接的關聯。這就意味着，房地產價格大幅下跌可能引爆中國金融系統性風險，這將是中國政府會竭盡全力避免的。我傾向於認為，房地產泡沫破滅未必會成為中國金融危機的起因，而可能是中國其他危機爆發的結果。
董藩：這麼多年，中國的房價並沒有出現明顯的下跌。而日本、美國等國歷史上的房價大幅下跌有自身的歷史條件。首先以日本為例，在簽訂廣場協定後，日圓大幅升值，大量的外來資金流入日本市場，主要是進入流動性比較好的日本股市及房地產市場。此後，日本政府出台了固定資產稅、都市計劃稅，改變了土地租約的時間，導致外資撤出，引發了房地產價格的大幅下跌。而日本較為罕見的經濟和人口均輕微萎縮的經濟體，導致房地產需求不增反減。再比如美國，美國次貸危機的發生和“兩房”的聯邦政府信用擔保、零首付、經濟政策的變動有關。
目前，中國房地產市場並不存在明顯的房地產泡沫問題。原因是國內的首付比例非常高。雖然國內一線城市房價很高，但實際上的槓桿率並不高。這與西方國家差別很大。二是不應簡單地因為國內購房者還貸壓力大或可能很大，就推斷房價形成了泡沫。實際上，房地產市場非常穩定。房地產按揭貸款的違約率非常低，各家銀行平均僅為1%左右，從安全性上考慮，品質遠遠好於其他金融資產。中國人平均還貸年限在6~7年左右，還貸速度之快，在西方來講非常少見。整體上，中國的房地產市場大致穩定，整個金融業的利潤，在很大程度上是由對開發公司、對按揭貸款購房者發放貸款所創造出來的。
話題四：如何建立長效調控機制
鍾偉：2014年初中國房地產投資和銷售進入“斷崖式下跌”，2015年三季度到2016年一季度，樓市調控持續放鬆。今年以來，強調地產回歸居住屬性，抑制地產泡沫的舉措不斷。各種行政措施和預期調控措施不斷出台，在兩位看來，應如何構建中國樓市調控的長效機制？
張明：第一，各地政府應該增加居住用地的供給，只有增加供給，才能最終抑制房價上升。但要讓地方政府做到這一點，首先必須加快財稅體制改革，讓地方政府的財權與事權更加匹配，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度；第二，應該儘快推出房產稅，但推出房產稅的前提，是中國政府降低對居民部門徵收的其他稅費，中國居民部門的實際稅負，從國際範圍內來看已經非常高了；第三，應該向民間資本真正開放教育、醫療、養老等服務業。只有讓優質公共資源的分佈更加廣泛，才能降低通過買房來獲取稀缺性公共資源的激勵。
董藩：建立中國房地產市場的長效機制是社會各界關心的問題。建立長效機制其實是與整個社會的政治、經濟體制的變革相聯繫的，並需要一定的條件。例如，減少政府的行政干預，法律賦予買房者、開發商等市場主體的權利能夠得到保護等。做不到這些，長效機制的建立就很難。
房地產必將面臨嬗變
鍾偉：隨着中國從儲蓄大國走向資產大國，中國社會各階層有各自的焦慮，年輕群體在憂慮是否應當出手買房，他們既擔心未來更買不起房，又擔心現在買房被套在高位；高收入群體已逐漸了解炒房無望，又不知道如何優化其手中儲蓄。兩位對中國年輕人和富裕人群的樓市操作有何建議？
張明：對年輕人而言，如果是首套自住房，我覺得如果具備能力的話，還是應該購買，但應該避免高槓桿買房。此外，應該小心利率上升導致的月供壓力上升的風險，最好將月供控制在月收入的一半以內。為了降低槓桿，不妨先買小戶型或者較遠地帶的住房，以後隨着收入上升再進行改善。對於富裕人群而言，通過房地產投資來實現資產增值的最好十年，已經過去了。未來的房地產投資，或許應該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮全球範圍內的房地產投資。但總體而言，在增量資產配置方面，應該逐漸降低房產的配置比重，增加股權或其他大類資產的配置比重。
董藩：無論是收入較低、缺乏積累的年輕人還是高收入群體，我都希望他們能夠在房地產市場上更加積極、主動。因為房價的上漲並沒有結束，眼下的所謂“穩定”主要是政策的嚴厲壓制導致的。即使在美國、英國、澳大利亞、加拿大等歷史悠久的資本主義市場上，房價仍然在上漲，而中國房價的增長過程更沒有結束，不要把壓制狀態下的市場當做正常的市場去評價。房地產事實上是一種財富分配機制，它能夠使窮人變成富人，使富人變得更富。在這種財富調整的過程中，對於不進入房地產市場的人來說是不利的。近些年來，購買房產被證明是對抗通貨膨脹的最有效方式。在當前的背景下，無論是哪一類人群，都應把自己手中的儲蓄盡可能地轉化為價格繼續增長的優質資產，使其保值增值。
（本文由鐘偉博士、張明博士、董藩博士特別授權本刊發表，原文最初發表於《中國外匯》雜誌）
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主持人：鍾偉博士
北師大金融研究中心主任、《中國外匯》副主編
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嘉賓：張明博士
平安證券首席經濟學家
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董藩博士
北京師範大學政府管理學院教授
