易憲容 1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習，分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作。現為青島大學財富管理研究院院長。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等，並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。
對於當前中國房地產市場形勢，最近中央政治局會議已經給出清楚的判斷，“房地產市場供求關係發生重大變化”。總體而言，中央政治局這個判斷是對的，但是具體來說，當前中國房地產市場供求關係重大變化是什麼？就得從當前中國房地產市場的性質和市場預期的根本轉變來理解。
高度繁榮的市場 只漲不跌的神話
從1998年中國的住房商品化改變以來，特別是2003年把房地產作為中國經濟的支柱產業以來，中國的房地產市場已經高速持續發展有20多年了。在這20多年的時間了，由於房價的只漲不跌，不僅房地產開發商有動力建造更多的住房，地方政府有動力把大量的土地推向房地產市場，而且居民也有動力借助商業銀行金融槓桿湧入房地產市場。由此，也就造就了一個世界歷史上前所未有的房地產市場繁榮。
當然，在造就中國房地產市場的大繁榮過程中，房地產開發商一定會過度負債建造更多的住房，居民一定會以高槓桿購買更多的住房而湧入市場，而中國各地房價也只能一次又一次衝上的天花板。這時，中國房地產市場完全是一個以投機炒作為主導的市場，所有居民購買住房都是為賺錢而來。如果政府有意願不讓這個房地產泡沫持續下去而不破滅，政府還會以不同的方式托住這個市場房價。在這時，房地產市場供求關係不是由房地產開發生產的住房實際數量來決定，而是購買住房者的市場預期來決定，只要居民預期房價還會上漲，而且還可利用銀行的金融槓桿，那麼居民的購買住房需求就可能無限大。當這個無限大的購買住房需求不能夠得到滿足，結果只能是房價持續不斷地上漲。這就是20年中國房地產市場繁榮的現實，到2021年中國的住房銷售還在16萬億元以上。
預期轉變 炒房客離場
但是，從2021年中國銀保監會對房地產開發商融資劃定三條紅線之後（三條紅線實際上是對房地產開發商融資最基本或最為常識的要求），中國房地產市場開始出現根本性的變化。
一是引發了房地產頭牌企業恒大資金鏈斷裂及面臨着崩盤的巨大風險，及絕大多數房地產開發商出現了嚴重融資缺口，300多個房地產專案停工建造，從而引發了2022年國內購買住房居民聯合起來停供按揭貸款的事件，即保交樓事件。
二是在一個以期房為主導的房地產市場，居民購買住房存在巨大風險。如果房價持續不斷上漲，這個巨大風險會由房價上漲掩蓋，因為期房推遲交付，可能因為時間因素，其房價總值會更高。但是，當房價持續下跌時，居民購買的期房推遲交付，意味着購買的期房其總值會越來越低。如果房價持續下跌，房地產開發商資金鏈斷裂，所建造的住房可能成為爛尾樓，居民可能收不到住房，其風險會更大。
在上述兩種合力的作用下，中國房地產市場的“價格只漲不跌”的神話最終逐漸地破滅。近一年多來中國房地產市場的價格，無論是新房還是二手房，都出現全國性普遍下跌。儘管國家統計局公布的數據，房價下跌的幅度不大，但是實際上，特別是三四線城市，房價下跌在20%以上的地方比比皆是。像北京周邊的河北廊坊等縣的房價下跌幅度達到50%以上。正因為中國房地產市場的價格出現了全國性的普遍持續下跌，中國房地產市場的預期及市場的性質出現了根本性的轉變。中國房地產市場不僅逐漸演化為以居民購買住房消費居住為主導的市場，而且市場預期房價還會持續下跌，住房投資投機者只能退出市場，否則血本無歸。在這種情況下，國內居民對房地產市場信心只能是越來越弱。
所以，2022年以來中國地方政府使出各種房地產市場救市招數，如降息、降低首付、放開各種購買住房的限制，甚至於以各種名目給購買住房者進行補貼，但是從2022年開始中國居民購買住房需求仍然在急劇下降。中國住宅銷售額由2021年16萬多億元下降到2022年13萬多億元，下降幅度近20%。而且這種趨勢到了2023年不僅沒有緩解，反之還在進一步惡化。從國家統計局最近公佈的數據來看，2023年1-7月的住房銷售面積、房地產開發投資、住房新開工面積等數據都在下降。這意味着中國房地產市場面臨的風險越來越大。也正因為如此，當前中國房地產市場銷售疲弱，不少房地產開發商無法通過住房銷售來回籠資金，在存在巨大的融資缺口的情況下，大型房地產開發商面臨嚴重的資金鏈斷裂風險，房地產開發商爆雷風波四起。比如中國頭牌房地產企業碧桂園最近引發了爆雷風波，使得市場瘋狂拋售其公司股票，碧桂園的股票也成了仙股，僅是其有股票最高價時的5%。中國房地產市場的巨大風險已經由股票市場展現得淋漓盡致！
所以，當前中國房地產市場的供求關係的巨大變化，主要是中國房地產的性質發生了巨大變化，房地產市場由以往的投機炒作主導的市場（即房價只漲不跌，購買住房就能夠賺錢）轉化為以居民購買住房消費居住的市場，主要是房地產市場預期發生了根本性變化，房價只張不跌預期轉化為房價還會下跌。在投機炒作的住房市場，只要市場預期房價還會上漲，再加上有便利寬鬆的銀行融資槓桿，那麼這個時候的住房需求可以是無限大的，住房的供給永遠是無法滿足這種無限大投機炒作需求，最後的結果只能是讓房價不斷推高，把住房消費者擠出市場。但是，在居民購買住房消費居住的市場，這個時候的住房需求基本上取決於居民購買住房可支付能力，房價過高，居民沒有支付能力，他們是無法進入這個房地產市場的。所以，當前中國房地產市場的供求關係巨大變化，不僅在於在許多城市20多年來建造的住房過多，出現了嚴重住房供求過剩，更在於絕大多數城市的房價過高，需要購買住房居住的居民根本就沒有支付能力進入這個高房價的市場，再加上2022年保交樓事件，及房地產開發商的信用危機，國內居民對房地產市場的信心基本上喪失。
老藥方可能不管用
但是，一年多來，面對房地產市場預期的根本性改變，政府還是在採用前20年經驗上成功的房地產政策，希望在價格穩定的情況下，放開各種購買住房限制來刺激居民的購買住房需求，但在房地產市場性質和市場預期發生根本性轉變的情況下，這些房地產政策基本上是失效的，房地產市場的風險只能是越來越大，居民對房地產市場的信心同樣只能是越來越弱。
所以，對於當前中國房地產市場這種供求關係的根本變化，政府要有新思路、新政策來應對而不是老調重彈。首先，政府要重拾房地產市場信心。重拾房地產市場信心，不僅要讓保交樓事件能夠徹底保證執行完成，讓那些購買期房的居民購買住房風險降低到最小程度。政府也要讓碧桂園這些中國前20大的頭牌房企不然突然倒下，讓他們活下來及運行下去。要做到這點，對至少前20大的房地產頭牌房企的樓盤，政府要以成本價以下的價格出錢收購，把收購的這些住房用作社會保障性住房。只有這樣，才能解決當前整個房地產企業資金斷流的風險，保障它們的流動性不會斷裂。只要流動性不會斷裂，房地產行業就不會崩塌而穩定，房地產風險也不會涉及到銀行、金融體系。
其次，政府要放棄穩房價的心態，放開限制房地產企業價格下跌的政策。只有讓房價完全由市場定價，而不是人為的因素扭曲。房地產市場的信心才能確立。房價只要慢慢降下來，房地產市場總是會有人進來購買，住房需求才會不斷地釋放。房價下降越多，住房需要釋放就越大（最近李嘉誠七折賣房就是一個最好的例子）。當前房價下跌到有更多的購買住房者進入時，這時市場才能回到供需平衡點，市場的信心才能真正地恢復起來，否則房地產市場想在當前的市場形勢下不降價賣房，幾乎是不可能的事情。當前中國房地產市場許多癥結的根源就在於政府的許多房地產政策對房價的嚴重扭曲。房地產企業也不要再想賣房賺錢，賣房獲得暴利，而是保命為首要任務，房地產企業活着最為重要。住房降價銷售，不僅是那些住房嚴重供求過剩的城市要這樣做，而且一二線城市房地產市場也要這樣。房價完全由市場去定價。只要價格放開，價格下降，市場需求自然會釋放出來，市場需求釋放的程度取決於房價下降的程度。所以，就現在的房地產市場現狀來說，過去許多概念完全失效，比如改善性住房。房價快速下跌時，只要這種預期不改變，沒有居民會去購買改善性住房的。所以，要扭轉當前中國的房地產市場形勢，最為重要的是不是讓房價回到市場定價的基準上來。
