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港新盤搶客大戰一觸即發
本刊記者 何潔霞 [ 2022-11-22發表]
新盤戰一觸即發,市場現存有22個新盤獲批預售尚未推出,涉及待售樓花夥數約1.27多萬夥,較上月增長約3成,當中啟德5盤共5,621夥蓄勢待售,相當同期未售樓花夥數44%,而澐璟計劃近日開售。另外紅磡必嘉坊‧迎匯搶閘出擊,率先公佈首張價單,售價更較同系第1期下調逾一成。
 

啟德區5盤合共5,621夥


本刊記者綜合地政總署及市場資料統計,發現目前全港有22個新盤取得預售樓花同意書但未推出應市,涉及共12,739夥,較上月初涉9,640夥,按月增加3,099夥,增幅達32.1%。
 
啟德區內共有5新盤共5,621夥蓄勢待售,圖為啟德區鳥瞰照(香港政府新聞處圖片)

記者又發現九龍區佔11盤, 共7946夥,相當於同期同類未售單位約62%,夥數最多的兩個項目均來自啟德,分別為嘉華(00173)、會德豐地產及中國海外(00688)合作的承豐道15號第1及2期,以及會德豐地產、恆地(00012)、新世界(00017)及中國海外合作發展的承豐道19號第1至3期,前者提供2,138夥,後者共涉1,590個單位。

而事實上,啟德屬近年住宅供應庫,除上述2個樓盤,區內現也有3個新盤取得預售尚未應市,當中包括華潤置地(海外)、保利置業(00119)合作發展的澐璟,提供582夥,而且剛開售。此外,前週才命名的恆地HENLEY PARK,以及會德豐地產、恆地、新世界、帝國集團合作發展的MIAMI QUAY第2期亦趕快推出,該3盤合共1,893夥,意味啟德區獲批待售樓花單位高達5,621夥,佔同期全港同類樓花夥數44%,預示區內未來將持續爆發搶客激戰。

 

新界7盤  港島4盤


而新界方面,情況亦跟九龍區差不多,現也有7盤獲批預售等待出擊,可提供3,960夥,以元朗區涉及1,619夥較多,佔新界逾4成,包括新地(00016)發展的The YOHO Hub第C期,以及信置(00083)、嘉華及中國海外合作的錦上路站柏瓏III,各提供939及680夥。

至於港島區,期內獲批預售尚未開賣新盤共有4個,集中重量級地王豪宅,包括早前命名的龍光地產(03380)與合景泰富(01813)合作的鴨脷洲凱玥,另較早前由新加坡基金華瑞資本購入的半山西部21 BORRETT ROAD第2期,提供66夥,也早於2018年中獲批預售,至今逾4年仍未推出,屬現存取得售樓紙時間最長仍未展開銷售的新盤。

 

各出奇謀搶客


在貨源充足下,搶客戰火立即上演,最近九龍新盤大戰連場,東九龍戰況最激烈,已有4個新盤整裝待售,可發售共1,764夥。其中華潤置地(海外)與保利置業(00119)合作的啟德澐璟,是月內東九龍重頭新盤之一。發展商剛上載樓書,提供582夥,涵蓋1至4房,實用面積371至4,850平方呎,佔約7成屬2及3房,賣點是近9成單位可享海景,當中最細為3A座的D室,1房,浴室設雙門設計,住戶可由睡房進入浴室,形成套房格局。
 
必嘉坊·迎匯推出首批56夥(文匯報圖片)

華潤置地(海外)副董事總經理韋少凡表示,該盤銷售中心設於紅磡中國人壽中心,佔地約3萬平方呎,會提供6個示範單位,短期對外開放,並於近日首開放4房示範單位;保利置業(香港)銷售及市務部總監朱美儀稱,項目準備就緒,定價參考九龍站及一線海景物業造價。

恆基兆業地產有限公司營業部總經理林達民表示,必嘉坊·迎匯首批56夥,折實458.82萬起,他形容這價為“無憂價”。以8樓B室為藍本搭建的連裝修無改動示範單位,面積378方呎,屬2房間隔,並將會連傢俬出售,全盤僅1夥。該單位以現代復古風格打造,以電控霧化玻璃取代實牆,增加客飯廳和睡房空間感,睡床以特色織滕背板作點綴,配弧形玻璃設計衣櫃。

至於保利置業及尚嘉控股合作的油塘朗譽也部署登場,設634夥,主打1及2房,預計2025年3月底落成入夥,樓花期約29個月,是繼五礦地產(00230)油塘蔚藍東岸後,同區近2年再有全新盤供應。

其他盤方面,如九龍東新盤,還包括會德豐地產東九龍KOKO HILLS第3A期(392夥)、麗新(00488)與市建局合作的觀塘Bal Residence(156夥)。若連同万科香港旗下長沙灣連方I(158夥)、華懋與港鐵(00066)合作何文田站瑜一1A期(447夥)等,涉共2,725夥,佔同期全新盤供應68%。

在新界方面,有信置(00083)、嘉華(00173)與中國海外(00688)合作的元朗錦上路站柏瓏III,該盤於9月獲批預售,發展商會表示會乘著近期北都新盤熱賣之勢加快推出,項目設680夥,主打中小型單位。還有恆地(00012)發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna,以及新地(00016)旗下元朗PARK YOHO Bologna,這兩個全新盤涉729夥。

 

新盤推售啟動模式開始


中原集團主席施永青表示,本港樓市已從往年高位爭持轉勢向下,今年9月至10月跌勢明顯加劇,現時樓市已從最高位累計回落15%。他估計,當樓價下跌超過10%時,不少高成數按揭入市買家將受影響,若樓市進一步惡化,負資產數字或以10 倍計急劇上升。

施永青繼續稱,憂慮樓市跌勢持續,發展商售樓定價減幅需要超過大市才可刺激銷情,目前尚未見到一手新盤售價較二手樓有明顯優惠。事實上,在樓市回落初期,發展商開價傾向保守,但隨著貨尾盤積壓增多,相信下一輪發展商會下調售價。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,儘管本港再度跟隨美國加息,然而發展商依然按照原先部署推盤,市區新盤紛紛進入啟動模式開售,新盤勢搶佔市場目光。

他繼續說,上月市場觀望《施政報告》內容,新盤推售步伐明顯減慢,但現時已經塵埃落定,加上市場早已經消化本港不會只加息一次,因此進入本月之後,多個新盤部署連環推售,相信會再掀新一輪新盤熱潮。

世紀21Q動力總經理楊永健也指出,近日新盤市場轉趨熱鬧,繼兩個月前新界區的新盤大戰過後,本月新盤戰線已轉戰九龍區,長沙灣連方I及紅磡必嘉坊﹒迎匯同期收票,並於短期內展開推售,啟德跑道區首個維港海景新盤澐璟亦可望於短期內公佈銷售安排,加上大埔Silicon Hill2期University Hill、啟德城中心最後新盤HENLEY PARK 以至油塘新盤朗譽均有機會趕及於本月內登場,今個月的新盤市場勢必相當熱鬧。

不過,他又說,其實在眾多大型新盤的同時,貨尾盤亦不容勿視,特別是經過過去數月間發展商積極推盤情況下,令今年整體推盤量顯著高於新盤銷售量,令整體新盤剩貨的總數急速上升。

“在新盤貨尾總數持續大幅增加下,近期不少發展商推出優惠促銷貨尾,為了增加置業人士信心,推出不同種類的付款方式吸客,當中包括會員粉絲、特選客戶等回贈,即供付款的折扣優惠、以至代付部分印花稅優惠等,置業人士難免眼花撩亂。總體優惠以至付款辦法五花八門,特長成交期,免息免供的二按優惠,甚或是先住後付、先租后買的不同優惠推廣,眾多新盤及貨尾盤中,買家選擇大幅增加,個別發展商更低於市場登場,新盤尋寶遊戲正式展開。”他說。


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