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戴德梁行發佈研究報告 強勁需求促使甲級寫字樓空置率下降
Strong demand drives down the vacancy rate of Grade A office buildings
本刊記者 彭玉潔 [第3436期 2019-01-28發表]
本月初,全球領先的房地產服務商戴德梁行發佈關於《2018大中華區寫字樓需求核心趨勢》,指出8個重要城市寫字樓市場在過去12個月展現了強勁的需求,其中甲級寫字樓市場從2017年10月至2018年9月期間辦公空間吸納量按年顯著上升。
 
報告顯示,2018年第三季度,大中華區主要城市核心寫字樓凈吸收量錄得104,7853萬平方米。其中,北京是目前一線城市中空置率最低的市場,只有3.4%,杭州寫字樓市場空置率為11.4%,為二線城市中最低。這些指標與第三季度末14.6%的大中華區平均水平相比都較低。核心區市場較低的空置也反映到租金水平上。香港和杭州分別是一線和二線市場中租金最高的城市,分別為每月834元每平方米每月及158元每平方米美元。目前,大中華區整體市場平均租金為192元每平方米每月。
 

5大行業將推動甲級寫字樓市場需求

 
考慮到未來政策導向以及當前和預期的宏觀經濟動態,報告預計未來大中華區甲級寫字樓市場需求將受到5大行業的大幅推動:
 
第一是金融行業。中國42萬億美元的金融市場即將進一步開放。海外銀行,證券公司,資產管理公司和人壽保險公司的合資企業所有權及業務限制將被放寬。隨着海外金融機構在合資實體中獲得更大的所有權份額,中國各地的資本配置和財富管理很可能發生轉變。隨之而來地,預計海外金融機構的利潤將會增加,業務擴張和員工人數也將隨之增長。
 
第二是科技、媒體和通信所融合而成的數字新媒體行業(TMT)。實際上,中國蓬勃發展的科技行業在這一領域擁有最廣闊的業務空間,其原因一是仍未開發的在線市場巨大;二是中國的科技公司正在不斷創新。隨着網絡普及率的提高以及技術研發支出的增長和新技術相關產品和服務的生產,科技領域的業務將繼續壯大。
 

深圳受益於大灣區建設框架協議的簽署、金融與科技的深度合作,預計在宏觀經濟平穩運行的基礎下,未來甲級寫字樓租賃需求有望保持持續增長。(新華社圖片)  
 
第三是製造業。包括“中國製造2025”計劃、蓬勃發展的國內消費市場、自動化基技術及“一帶一路”倡議等轉型的要素都在為中國製造業的未來帶來積極的影響。
 
第四是醫療健康行業。經濟的發展、人口老齡化、壓力大快節奏的生活、久坐辦公都在推動醫療健康行業的發展。對此中國在2016年發佈了《健康中國2030規劃綱要》,預計相關舉措將在未來12年為醫療行業創造大量新的商機。
 
第五是聯合辦公。在大中華寫字樓租賃市場中,聯合辦公是增長最快的行業之一,從幾年前的幾個共享辦公地點擴張至2018年8月底,在主要城市的670個聯合辦公運營點。預計這種降低辦公成本的方案將會得到越來越多企業家的青睞。
 
總體而言,在未來幾年,大中華區聯合辦公行業將經歷一段整合期,許多規模較小的本地運營商可能在競爭中退出市場,而且,該行業會進入新的二線城市市場,以尋求商機。
 
在看到大中華區辦公需求增長潛力的同時,也不能忽視可能影響需求降低的因素,其中一個就是中美之間存在的貿易摩擦。經過數年的貿易自由化和市場開放後,美國和中國最近互相提高了關稅,標誌着世界貿易的一個新轉折點。
 
如果進一步提高關稅,將產生更大的商業不確定性,這種不確定性最終將以減少對甲級寫字樓需求的方式來影響大中華地區商業地產市場;另一方面,如果中美貿易摩擦降溫,或受影響的中國和美國企業找到規避高關稅影響的方法,那這些企業將回歸正常經營。隨着業務逐步穩定,這些公司將再次對其房地產戰略持積極態度,從而對大中華優質辦公空間的需求更加穩定和持續。
 

八大城市甲級寫字樓核心趨勢

 
報告同時展示了八個大中華區甲級寫字樓市場的核心趨勢,覆蓋所有的一線門戶城市和兩個重要的內陸二線城市,一個在西部,一個在中部。
 
北京:
 
在過去一年時間裏,北京整體寫字樓市場租賃表現雖較前兩年有所減弱,但依舊活躍。從市場成交方面來看,內資企業仍是成交主力,佔總量93.3%;從行業類別來看,TMT行業在所有租賃成交中佔比最高,專業服務業、金融業緊隨其後。作為全國科技創新中心,在互聯網企業快速發展的推動下,將會有更多新互聯網領域出現,預計屆時租賃需求將不斷攀升。
 
上海:
 
上海寫字樓在過去12個月內需求保持強勁,主要的租賃來源是專業服務類行業、金融和TMT行業,分別佔比27.9%﹑17.9%及16.3%。在專業服務類上,受聯合辦公品牌迅速擴張的影響,在該行業範疇內上海寫字樓已經成為各大聯合辦公運營品牌的兵家必爭之地。在金融業方面,上海最近宣佈將進一步擴大金融業對外開放,支持外國銀行在上海同時設立分行和子行,同時支持在滬設立外資控股證券公司、基金公司和期貨公司,這些政策無疑將激發金融行業未來的辦公租賃需求。在TMT產業中,大數據、人工智能、物聯網以及新媒體正搭乘快速發展的列車,考慮到產業升級的驅動,該行業也將在未來幾年上海寫字樓市場中扮演重要角色。
 
深圳:
 
過去12個月,強勁的寫字樓新增供應量帶動了市場需求的活躍度,其中有近八成的成交面積來自中資企業,是深圳辦公市場需求的絕對主力;來自跨國公司的成交面積則佔二成,伴隨眾多總部型企業落戶並紮根深圳,自由開放的營商環境對於外資企業的吸引力也逐年增強。
 
其中,需求佔比排名第一的來自TMT行業,而隨着當前互聯網金融的火熱,金融與科技融合愈加緊密,互聯網公司也多見選擇落戶於金融公司紮堆的福田中心區及後海,以便與金融企業進行深度協作與融合。受益於大灣區建設框架協議的簽署和其他利好政策的疊加,預計在宏觀經濟平穩運行的基礎下,未來深圳甲級寫字樓租賃需求有望保持持續增長。
 
廣州:
 
經濟的穩步發展和政策的利好推動着廣州甲級寫字樓租賃市場自2016年三季度保持活躍至今。由於供應回落,需求旺盛,廣州寫字樓2018年三季度末空置率同比下滑5.1個百分點至4.3%,降至廣州過去十年最低位,推動廣州寫字樓租賃業務穩步步入業主方市場。在行業方面,TMT(29.3%)、專業服務(25.9%)、房地產(15.2%)和金融類行業(9.6%)成為廣州優質辦公空間吸納主力。
 
在產業升級的深化推進及粵港澳大灣區、“一帶一路”等一系列政策利好的助推下,廣州的城市價值得以不斷提升,經濟穩步發展,市場內源性需求保持堅挺。與此同時,定位為“電商總部聚集區”的琶洲商務區及規劃為“國內領先的金融聚集區”的金融城商務區將加速發展,吸引更多TMT和金融類企業落戶於此,廣州一江兩岸三帶的“黃金三角區”格局逐步形成。
 
成都:
 
在緊縮政策的環境下,市場活躍度提高的同時,需求結構也在發生顯著變化。專業服務類行業,尤其是聯合辦公對寫字樓的需求大幅度增長,令專業服務成為過去一年中需求佔比排名第一的行業,佔總租賃面積的56%。此外,以今日頭條為代表的新媒體行業發展迅速,企業擴租需求明顯,TMT行業的租賃面積僅次於專業服務業,佔23.16%。
 
值得注意的是,成都市在2018年上半年成功舉辦“全球獨角獸企業高峰論壇”,提出發展獨角獸經濟,規劃建設“獨角獸島”,人工智能領域的獨角獸企業商湯科技、芯片領域的安謀中國、紫光科技等亦在投資熱潮中大舉進駐“獨角獸島”。行業領先的高科技企業不斷入駐將在一定程度上改變成都的租戶結構—相關的上下游產業進入成都將會產生更多的租賃需求。
 
武漢:
 
武漢的甲級寫字樓空間在過去十二個月裏需求活躍,四大核心商圈共錄得32.2萬方凈吸納量,其中內資公司仍是武漢核心商務區甲級寫字樓的主要需求來源,佔比約74.7%;不過,由於政府對招商引資政策的積極推進,跨國公司在武漢的辦公需求正在快速增長,同期快過公司的租賃需求約佔總成交面積的25.3%,同比提高約15.1個百分點。
 
從行業來看,專業服務業的租賃需求是過去12個月武漢甲級寫字樓空間去化的主要驅動力。得益於聯合辦公近年在武漢的加速擴張,專業服務業租賃需求大幅增加,前年同期專業服務業還僅佔總成交面積的10.3%,過去十二個月這一數字就躍升至了36.8%。長遠來看,隨着經濟的快速發展和城市化的不斷加深,武漢甲級寫字樓市場將繼續保持活躍。
 

香港和杭州分別是一線和二線市場中租金最高的城市,分別為每月834元每平方米每月及158元每平方米美元。目前,大中華區整體市場平均租金為192元每平方米每月。圖為香港中環。(香港政府新聞處圖片)  
 
香港:
 
香港的專業服務業及金融業類公司仍然保持活躍,自2017年第四季度以來佔據所有新租賃面積的67%;同時,製造業和TMT類別的公司同期合約佔所有新租約的14%。由於核心辦公區域和非核心辦公區域之間的租金差距不斷擴大,跨國公司繼續採用節約成本的方法,將其辦公室從城市的核心區域轉移到非核心區域,同時,這些非核心區域的新落成項目為跨國公司的整合或升級提供了機會。報告認為,九龍東和港島東將成為該趨勢的最大受益者。
 
另一方面,由於有限的可用率及中美貿易摩擦所帶來的不確定性,來自中國內地金融服務和證券交易公司的租賃需求在過去六個月開始放緩,預計還將繼續放緩。
 
台北:
 
台北市A級辦公大樓在過去一年整體表現穩定,但與大陸城市相反,其69%的需求都是來自跨國企業,而本地約佔31%。從產業類別來看,過去一年以專業服務業、TMT產業及製造業的需求面積為前三高,分別占48.4%、23.3%及11.4%,其他行業如零售業及金融業只分別佔4.9%及4.2%。
 
分析來看,專業服務業及TMT產業未來仍將為A級辦公大樓的主要需求來源,其中專業服務類的各類公司有搬遷或辦公室整合的需要;而以包含金融科技、數字媒體及網絡相關新創科技為主的的TMT產業,亦可期待關聯產業發展而產生對辦公室的新增需求。
 
 


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