在大眾的疑慮和觀望中，房地產業負債最多的企業中國恒大（03333.HK）於本週一（8月28日）在港交所復牌，首日股價至收盤時大跌79%至0.35港元/股，成為所謂“仙股”，總市值縮水至46億港幣；至週三下午收盤再下跌至0.27港元/股。
這距離2022年3月21日中國恒大停止交易已有500多天，距離港交所的規定—— 對於連續停牌18個月的證券，港交所可以進行摘牌，只有不到一個月的時間。停牌前，中國恒大股價為1.65港元/股，總市值為217.87億港元。
同時，於復盤首日午間，中國恒大發布公告稱，原計劃當日召開的關於境外債務重組協議安排的債權人會議再次延期至9月底。
作為中國內地房地產市場規模最大的企業，負債累累的恒大的未來走向，它的債務重組計劃是否能夠成功落地，受到了廣泛的關注。恒大能否走出債務泥潭，投資者是否能夠重拾信心，市場充滿了疑慮和不確定性。
2.39萬億龐大債務泥沼
“恒大者，古往今來連綿不斷，曰恒；天地萬物增益發展，曰大。”恒大集團在其官方網站上仍附有世界500強的備註；而關於恒大的這句解釋性闡述，用來形容它如今所背負的債務規模，似乎更為貼切。
恒大集團於1996年在廣州創立，2006年在英屬開曼群島註冊有限責任公司，2009年在香港上市。中國恒大一路發展，扶搖直上，從第一個項目奠基到全國280多個城市1300多個項目全面拓展，從專注地產到多元發展，到公司多處暴雷，到2023年5月，中國恒大及執行董事許家印被列為執行人，用公司的介紹來說，經過了九個“三年計劃”。
恢復交易前一天，恒大披露了未經審核的2023年中期業績公告。截至2023年6月30日，負債總額高達人民幣2.39萬億元；2023年上半年，公司淨虧損392.5億元；根據恒大於八月十六日密集公布的2021年和2022年年報，公司最近兩年半的總計淨虧損超過8000億元。
有限的好轉和諸多不利
中期公告披露，中國恒大今年上半年收入1281.8億元，同比增長43.6%，毛利98億元，同比增長38%，淨虧損392.5億元，較2022年中期虧損861.7億元有明顯收窄。
根據恒大公布的兩份年報，公司於2021年淨虧損6821.19億元，2022年淨虧損額1258.14億元。虧損在大幅縮小的同時，近兩年半的總計淨虧損達8471.83億元，數額龐大。
公告顯示，公司今年上半年的虧損包含經營性虧損173.8億元和非經營性虧損150.3億元。其中，公司銷售及營銷成本、行政費用、財務成本及其它營業費用已大大超過上半年毛利98億元。非經營性虧損包括訴訟、土地被收回、股權處置及資產評估減值。
公司另有目標金額3000萬元以上的未決訴訟案件2,229件，目標金額總額約5,350億元。
中國恒大在資產負債方面亦是觸目驚心。對比8月發布的2022年年度報告，截止2023年中期，恒大2.38萬億元的總負債較2022年末減少2%；而總資產1.74萬億，較2022年末減少5%，表明資產縮水快於負債收窄。
恒大往年的快速增長主要是靠加槓桿，風險雖大，正好趕上了內地房地產發展的黃金時代。如今的高債務主要也是它的發展模式造成的。香港置地一位不願透露姓名的分析人士說。
恒大表示，2023年上半年，公司抓住了年初出現的樓市“小陽春”，銷售業績大幅增長，上半年累計銷售回款271億元。
中國恒大的復牌指引需要公司出具可以支撐經營的數據。業績公告顯示，截至2023年6月底，集團擁有土地儲備1.9億平方米，參與舊改項目78個，其中大灣區55個（深圳34個），其他城市23個。而中國政府近期亦推出了一系列措施提振房地產市場。債務纏身的房地產企業是否有機會再次乘上東風，緩解資金壓力，應對債務危機，也要視具體企業而論。
據《中國房地產報》報道，在剛剛閉幕的亞布力論壇夏季高峰會上，萬科集團創始人王石表示，“行業往下調整還沒有完成，還得往下看，驚雷滾滾還會繼續。”在王石看來，現在基本的居住需求問題已經解決了，房地產發展到了頂峰就會下降；房地產業作為中國經濟支柱產業的地位不會改變，但是企業的調整幅度會非常大。
與中國恒大形成鮮明對比的是，招商蛇口的2023年中期業績顯示，報告期內歸於上市公司股東的淨利潤21.53億元，同比增長14.09%；招商蛇口今年上半年實現簽約銷售面積和累積簽約銷售淨額，均同比增加40%以上。
與比較穩健的房地產公司不同的是，中國恒大一直都是高槓桿高負債率，在三四五線城市野蠻生長，當產業政策變化時，公司的資產出現問題是必然的。深圳的一位房地產觀察人士說。
債務重組，繼續融資，保交樓，前路徬徨
中國恒大持續巨額虧損和負債，以及集團因各種原因涉及多起訴訟、仲裁案件，“上述情況表明存在重大不確定性，可能對本集團持續經營能力產生重大疑問。”中國恒大在最新的中期業績公告中寫道。
為了解決債務問題，恒大集團提出尋求與其他貸款人磋商借款展期，尋求新的融資和額外的資金流入，積極與債權人溝通已解決未決訴訟，以及繼續聚焦房地產項目的竣工交付。
而公司最緊迫的是完成境外債務重組的問題。恒大在公告中表示，公司的持續經營能力取決於“能否成功完成擬定境外債務重組，能否成功與餘下貸款人磋商延長或延遲償還公司借款”。公告顯示，公司“決定延長供恒大協議安排債權人考慮、理解和評估恒大協議安排條款的期限，並給予恒大協議安排債權人更多時間考慮本集團近期發展”。
恒大協議安排將延期29天至9月26日舉行，而相關的景程協議安排和天基協議安排將延期28天至9月25日舉行。
中國恒大在三月發布的《擬議的境外債務重組季度業務更新》中提到，未來三年公司的核心任務是保交樓，預計需要額外2500億至3000億元人民幣融資才能保證復工復產。
恒大期待通過重組緩解境外債務償還的壓力，為恢復正常營運提供條件；而它需要各類債務中至少75%的債權額度持有者的同意，才能通過安排方案實施重組。
“恒大2.39萬億元的負債，它在美國啟動的相關境外債務重組申請，在操作上面臨的風險和不確定性是很大的。他們和債權人的談判如果處理不好，很容易造成硬着陸，”香港金融從業者熊德志如此評價。
熊德志認為，恒大的保交樓工作對地方政府也是一個重大考驗。“如果能夠化解風險，當然對於整個中國的經濟都有很好的促進。”
中國恒大復牌三天，許多股票持有者紛紛拋售。截至30日下午收盤，中國恒大已跌至0.27每股港元。三周後中國恒大債務協議安排的會議召開時，這隻股票的行情如何，債權人是否能同意債務重組方案，保交樓所需要的額外融資能否到位，一切都要拭目以待。
