最近“負資產”三個字又成為樓市熱話。究竟什麼是“負資產”呢？這個被視為業主噩耗的名詞，在2003年沙士和2008年金融風暴時，曾導致不少業主墮樓、輕生，到底有多可怕呢？究竟“負資產”對地產市場有何影響？怎樣才能避免成為“負資產”業主？本刊記者特別採訪專家，他們表示，今年上半年樓價回升約5%，帶動負資產數字連續兩季減少，然而好景不常，樓巿在第三季表現持續牛皮，樓價呈窄幅上落，最近二手樓市受壓，交投亦大減，預期本季負資產數字有機會急升，料仍處於數千宗水平。
第三季負資產宗數上升至6000宗水平
何謂“負資產”，中原按揭董事總經理王美鳳表示，負資產就是資不抵債的意思。當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的負資產。
舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的資不抵債。
經絡按揭轉介營運總監張顥曦也表示，樓價急速回調是負資產的成因之一。根據金管局資料顯示，在2008年第4季，負資產住宅按揭貸款宗數由2008年第3季的2,568宗，增加至10,949宗。2003年6月底的高峰水平約為106,000宗。於2008年12月底，負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2008年9月底的60億港元，增加至248億港元。
而金管局最新數據顯示，2023年第一季末負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第四季末的12,164宗，減少至2023年第一季末的6,379宗，按季減少約48%。今年二季度負資產個案錄得共3341宗，涉及金額173.51億元，對比首季錄得的6379宗及343.62億元，宗數及金額按季分別下降47.6%及49.5%，宗數及金額均連跌兩個季度。他指出，較早時宗數大減，相信是反映今年上半年樓價顯著回升。根據差餉物業估價署最新數字，樓價連升兩季，加之上半年銀行積極爭取按揭業務，對物業估價取態曾轉趨正面，因此負資產個案亦顯著回落。此外，負資產的按揭比率，即以未償還按揭貸款總額佔當前樓價而計算出來的比率，亦由去年的104%，回落至現時102%。
不過，他說，近日情況逆轉，隨着樓價下跌，按揭物業當前市值低於未償還按揭貸款，從而造成供樓人士資不抵債。也因此，使用愈高成數按揭的人士，早期承受負資產的風險亦會愈高。他預料第三季度樓價將持續偏軟，負資產宗數或按季上探至6000宗水平，建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，置業後謹記按時供款，並且要預留充足的後備資金以策萬全。
記者翻查資料，長實油塘親海駅II以平爆價開售，項目於8月12日展開首輪銷售，惟新近錄得撻訂個案，連錄三宗撻訂，料眾買家共損失131.75萬元訂金。涉及單位為2A座及2B座的10樓、20樓，以及22樓的A、G、E室，實用面積283及707平方呎，屬一房及三房間隔，買家於今年8月12日首輪銷售以425.6萬至1,121.6萬元買入，眾買家當時採用愛才建築期付款。惟單位於日前顯示為“簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展”，料該批買家已棄購，並各自損失樓價5%、即分別為56.08萬元、21.28萬元以及54.39萬元。
負資產是釋出樓價愈跌愈有的信息
究竟負資產會帶來甚麼的影響呢？王美鳯指，目前負資產拖欠比率由上季0.04%，升至0.09%，但仍屬極低水平，從數字看只屬個別個案，再加上負資產個案回落及失業率跌至甚低水平，拖欠比率稍升帶來的信貸風險仍甚低。
王提醒用家宜入市前先評估自身供款能力持續性，預留不少於6至9個月供樓儲備資金，以提高按揭供款防守力，提防斷供至為重要；而籌劃置業預算時，每月總債務佔入息比率以不高於4成較為理想。
她繼續說，負資產是釋出樓價愈跌愈有的信息，當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。然而，負資產之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。
例如，天水圍嘉湖山莊一個實用446呎的兩房單位，業主在去年10月時以530萬元買入，每呎呎價大約11,883元，但半年多後的今天，銀行最新只估到457萬元，估值大幅回落了14%。如果買家當日做高成數按揭，自己支付53萬元首期後，餘額477萬會找銀行上會，換言之，業主選擇即時贖樓，除了要繳付20%額外印花稅外，還要自己額外補回20萬元差價。又例如沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。
當年慘痛負資產歷史令人唏噓
兩位被訪者均認為，負資產亦會封鎖了業主的退路。香港自1997年金融風暴後，樓價便大幅回落，跌勢一路持續，期內累計跌幅達69%，也同步令負資產宗數攀上2003年第二季超過十萬宗的歷史新高，多個昔日憧憬新機場概念而熱炒的深井“浪翠園”、青衣“灝景灣”、荃灣“愉景新城”、以至新界“嘉湖山莊”都是當日負資產的重災區。
面對負資產困局，當時業主各出奇謀，有人組成負資產苦主大聯盟希望政府界入提供協助，有業主希望發展商可提供二按等財務安排共渡時艱；部份業主選擇撻訂離場，惜因以個人名義入市而被發展商追收重售差價；也有人被迫走上破產之路，甚至因未能接受現實而燒炭、墮樓的業主也比比皆是。
另外，負資產業主的另一個問題是要面對未能轉按，只能捱貴息。事實上，小業主面對處境相當尷尬。1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌迹象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價才可以賣樓。
對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十厘按揭，其後雖然銀行不斷減息至2003年時低見2.5厘，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。
減低借貸水平避免淪為負資產
王美鳯及張顥曦均預計未來負資產數目會越來越多。記者問今日歷史會否重演呢？又怎樣能避免淪為負資產？他們表示，結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對香港經濟有切實的影響。但今日跟2003年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。單計目前的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行，並不包括財務公司。數字未能反映當日借用發展商高成數按揭買家，他們是潛在負資產的高危。
因此，要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，特別是現在不少新盤都提供“供息不供本”的按揭計劃，都屬於起首幾年不用供本金，只需償還利息的付款計劃，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的借口。同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。
