往期雜誌查閱
按總期數:第
按年份期數:
 首頁 > 香港財經 > 正文
楼市受压 资助房屋同受影响
陈海潮 [第3551期 2023-08-31發表]
近月樓市受壓,就連資助房屋的銷售及相關賣地亦受影響。七月底新一批“居屋2023”開始接受認購申請,為期約半個月的申請期後僅接獲約17萬份申請,以是次共推出近9,200伙計算,超額認購約17.5倍,超額倍數為2014年復售居屋以來新低,反應可謂非常一般。此外,八月中旬一幅位於荃灣的港人首置地截標,只接獲1份入標,且標價未達政府底價而遭收回,宣告流標收場,並即改交予房協承接有關項目。

其實,面對逆轉市況,除了私人住宅市場受影響外,一些資助房屋市場,如居屋等亦不能幸免。從數據上分析,七月份全港只錄得344宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),較六月份的420宗按月減少了18%,四百宗的防線宣告失守;至於期內成交總值錄約15.8億元,較六月的19.7億元,按月亦同步萎縮約20%,登記量及總值同創近8個月新低。若比較整個上半年平均每月有608宗登記計算,則今年7月份更急挫43%,踏入下半年的首個月來看,比起上半年的跌幅甚為驚人。

也許讀者會關注到近月二手居屋成交減少,除了與市況有關外,還受甚麼因素影響?首先近月面對息口持續攀升,居屋這類上車客憂慮供款會超出預算,故紛紛暫緩入市步伐;另外,碰巧今年新一批居屋剛於八月中截止申請,不少居屋客都申購後,大多數會選擇待至年底攪珠結果出爐後再作部署,因此近月以來,二手居屋買賣漸見萎縮。

更甚者是近期有全新盤以“震撼價”推出應市,發展商不諱言部分客源來自居屋市場,新盤開價低對資助房屋市場直接構成壓力。這情況的確存在及有影響,首先發展商以超低的吸引價推盤,而且屬市區盤兼臨海項目,價錢與補了地價的居屋水平構成直接競爭。始終私人住宅在質素、會所配套設施方面都較居屋優勝,雖然呎數方面或較細,但足以抵銷設施及將來買賣靈活度上的差距,對居屋客源有很大吸引力,因此私宅新盤細戶如持續展開低價開售的策略,對資助房屋市場仍然會構成壓力。

至於新盤訂價下調,也令二手私樓市場放盤的業主相繼調低叫價,會否連二手居屋也會有減價跌價的情況?筆者認為這是無可避免的事實,因為此乃連鎖反應,新盤低價開售,定必拖低二手業主的叫價能力,倘情況持續,二手私宅放盤的叫價無可避免要相應調低,而且會蔓延至二手居屋市場。

從數據上觀察,七月份二手居屋平均每宗售價約458.7萬元,較六月份的468.2萬元跌了2%,創下近5個月低位,除反映了市民在加息環境下入市態度轉趨審慎外,新盤攻勢連綿不斷,相信部分以低價開售的上車盤持續搶灘之下,未來兩月的二手居屋均價仍有向下調整的空間。

再來也得看看一個很實際的問題,現時新盤、二手樓,甚或居屋樓價差距收窄,會否令購買力重疊?無可否認,在淡市之下,近月一手新盤及二手私宅的價格差距已明顯收窄,二手向來平價的優勢大減,令很多購買力自二手市場流往一手新盤。

如果二手居屋業主無意減價,或減幅有限,購買力又會與部分細價私宅重疊,有機會導致居屋的交投變得更加淡靜。至於如何展望下半年二手居屋的成交表現?筆者認為新一批居屋已暫時鎖起了不少居屋客的購買力,因此估計8月份居屋買賣登記最終有機會下試300宗關口,而餘下數月估計會進一步跌至200餘宗水平,整個下半年平均每月居屋買賣登記恐怕只有約270宗左右,將較上半年平均每月的608宗急挫逾五成。


經導全媒體矩陣
商聯通
經典時刻
總編輯話你知
識港--在這裏認識香港
《經濟導報》電子雜誌3552期
新時代新征程
經導系列雜誌-《中國海關統計》
《經濟導報》經典版面