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“新香港人”撐港樓市 能抵得過移民潮嗎?
Can the "new HongKongers" support the Hong Kong property market against the influx of immigrants?
■ 本刊記者 雲霞 [第3527期 2022-09-30發表]

▲“新香港人”喜歡在啟德新區購房(香港政府新聞處圖片)
 
香港樓市經歷史無前例的新冠疫情全球大流行衝擊,加上香港的移民潮,但依然屹立不倒,主要是靠什麼呢?地產界人士表示,近年每年平均有近8萬名“新香港人”從內地來港定居,當中估計不少屬月入3萬元或以上的專才,他們部分在港住滿7年,取得永久居民資格後便會買樓,成為樓市重要購買力,若此趨勢持續,可望抵消BNO移民潮對樓市帶來的不利影響,樓價料可維持穩定。
 

“新香港人”成為港樓市生力軍


中原集團主席施永青表示,內地買家對本港住宅樓市仍充滿興趣,“新香港人”成為本港樓市一大購買力來源,他們將成為香港樓市新加軍,他們購買力抵得過移民潮。

他指出,香港回歸25年,樓市經歷2003年SARS、2008年金融海嘯,以至近年新冠疫情,樓價未見大幅下瀉,不單吸引港人購買,亦有不少內地來港、並已取得香港永久居民身分的“新香港人”入市,而“新香港人”更成為近年香港樓市的生力軍。

施永青詳細解釋說,在1997年回歸前後,香港樓市炒風熾熱,雖然以本地投資者為主,但已經出現零星內地客炒樓的身影。曾有“豪宅大王”之稱的建萊集團前主席秦錦釗,當年掃入中半山帝景園、大潭陽明山莊等單位,其資金背景正是來自內地。

在2008年金融海嘯後,新盤成交中有10%至20%買家為內地客。施永青說,當年以溫州、福建人來港買樓較積極,“會有一、兩個買手幫同鄉買”。由於非港人買家入市數量增加,成為樓價上升的催化劑之一,政府在2012年10月實施買家印花稅(BSD)15%,至2016年11月再“加辣”,令現時非香港永久性居民身份的首置客須支付樓價30%的印花稅,使到非本地永久居民入市數量銳減。

施永青坦言,內地有錢人在香港樓市政策“加辣”後,一度轉為投資海外樓市,卻發現外國稅制繁複、樓價升幅又不及香港,所以對香港樓市依然情有獨鍾,惟因BSD稅額巨大,不少內地人會等待成為香港永久性居民才入市,即是所謂的“新香港人”,每年都有新人加入,成為樓市生力軍。

據本刊記者綜合土地註冊處及代理資料統計,“新香港人”活躍於新盤銷售,如去年開售的兩個港鐵焦點新盤路勁(1098)旗下晉環、嘉里(0683)和信置(0083)等合作的揚海,“新香港人”買家比例更高逾三成。

記者跟很多代理談過,他們都認為,“新香港人”甚具財力,而本港投資空間較大,故當“港漂”取得永久居民身分資格後,便會藉低印花稅入市,部分人會作為自用,另部分將物業出租給來港工作或讀書的“港漂”作長線投資。他們預計,“新香港人”將繼續成為撐起樓市的其中一個重要元素。

 

近八成準“新香港人”擬買港樓


美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示,近年“新香港人”成為支撐香港樓市的一大需求動力,根據美聯移民顧問最新調查顯示,目前未有香港永久居民身份的客戶中,有約24%願意支付買家印花稅(BSD)去買樓;至於即將擁有香港永久居民身份的“新香港人”,目前有意投資買港樓的比例高達約78%。

他指出,公司於較早前透過微信及微信群組訪問旗下尚未成為,以及即將成為“新香港人”的內地客戶,合共獲得約280個回覆。結果發現,當被問及“如閣下未有香港永久居民身份,現時會否考慮買樓”時,有24%受訪者表示會考慮於現階段買入香港物業,代表即使未獲得香港永久性居民身份,仍願意考慮額外繳付高達30%的印花稅入市。

另一方面,當被問及“如閣下已經擁有香港永久居民身份,現時會否考慮買樓”時,高達78%的受訪準“新香港人”表示,現階段會考慮在香港投資買樓,可見他們看好香港樓市前景。

鄭天殷又表示,根據《資本投資者入境計劃》(CIES)申請數字、獲批數字及待處理數字去分析,於2022至2028年或有多達3.67萬人獲得香港永久居民身份,相信未來數年將是“新香港人”購買力爆發的高峰。

他說,假設當中僅約33%成功滿足居住條件,可轉換成為香港永久居民,按比例計算即約12,142人,附以今次美聯移民調查數據,約78%的“新香港人”有意於香港買樓的比例,即當中大約9,471人有意購入香港物業。若以目前全港私樓落成量約20,888個單位推算,其潛在購買力或足以消化約45%全港一年私樓落成量。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,綜合土地註冊處數據,以今年首八個月計算,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率錄約13.2%,較去年同期約9.9%回升約3.3個百分點,比率創四年同期新高,超越未封關前、2019年首八個月約11.2%。

 

“新香港人”喜歡買豪宅


究竟“新香港人”愛買那些物業呢?布少明表示,有別於土生土長的香港人,“新香港人”對房產的喜好偏向於“豪宅”,由於本身有一定資金儲備,多半屬中高淨值人士,香港豪宅量少需求多,確實是長線投資的不二選擇。

他又指出,而隨着越來越多的內地企業來港拓展,管理層及高級管理人員在港置業,都是超級豪宅為首選,不少願意一擲萬金,付出高昂的買家印花稅以購買優質超級豪宅。

施老闆也說,不少超級豪宅項目亦落入內地富豪手中,例如購入前必須先獲得由區內富豪住客組成的石澳業主委員會贊成才能成為該社區一分子的石澳大浪灣道,2009 年底騰訊掌舵人馬化騰以4.8億元購入13號屋地,而物業原業主亦為本港社交界名人、華光航運董事長趙世光,相對2006年底原購入價3.8億元,趙氏在該交易中帳面獲利約1億元。石澳大浪灣道可算是香港最矜貴豪宅地段之一,整個地段只有22幢大屋,區內住客全屬香港商界頂級“大孖沙”,包括南豐集團主席陳廷驊、中建企業許氏家族、電盈主席李澤楷及信置主席黃志祥等。

除了豪宅外,“大眾化”新盤也備受“新香港人”歡迎,布少明表示,“新香港人”愛“新”,因此一些新區及新盤受到“新香港人”買家的追捧。

美聯物業數據顯示,在已知“新香港人”購入新盤的數量之中,如果按購入房產的區域劃分,以今年首季計算,集中於三個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)。單以上述三個區域已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。

除了因上述地區有全新盤登場外,啟德、康城等有新基建接通的新區域更受青睞。以上三個區域明顯更受“新香港人”買家歡迎,相信樓價及交投表現皆可看高一線。


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