往期雜誌查閱
按總期數:第
按年份期數:
 首頁 > 香港財經 > 正文
香港樓市:是高處不勝寒, 還是風正一帆懸?
■ 文/邱小村 康橋經濟社創始人、哈佛大學和麻省理工學院研究員 [第3502期 2021-09-27發表]
今年年中,香港樓市再創新高。以40平方米以下的私人住宅為例,港島、九龍、新界三區的每平方米房屋售價分別創下了19.4萬、17.2萬和15.4萬港元的歷史記錄。據差餉物業估價署估計,全港所有類別(以面積劃分)私人住宅售價在過去一年半上漲逾6%,而同期全港所有類別(以裝修程度劃分)私人寫字樓與工廈均上漲約8%. 土地註冊處的數據亦顯示,今年二季度全港樓宇買賣合約達27500份,為2013年以來的峰值。

縱觀香港房地產銷售和租賃市場的關係,過去三十年可大體分為三個階段。第一階段是2008年全球金融危機之前,房屋售價與租金同起同落,相關度高達90%以上。接下來是2009到2019年,售價與租金在大趨勢上都不斷攀高,但前者幅度遠大於後者:這十一年間,房屋價格翻約四倍,而租金僅翻兩倍。市場人士多認為這種租金回報率的腰斬表明房地產市場有過熱迹象、風險持續累積。最後一階段為2020年3月至今,銷售與租賃市場出現了罕見的背離:房價進一步走高的同時,租金下挫。這無疑是新冠時期的特殊產物。一方面,本地經濟刺激措施與寬鬆的全球貨幣政策推高了包括香港房價在內的資產價格;另一方面,“綿綿無絕期”的封關導致包括旅客、學生、商務人士、探親人員等在內的外來人口比例跌至歷史新低,從而租房需求大幅減小、租金下跌。

新冠時期香港房價漲幅與內地一線城市相當、並遠低於美國,但其房價可負擔性仍居於全球末位。百城住宅價格統計顯示,從2020年初至今,內地一線城市平均價格上漲5%左右,與香港6%的漲幅相差不大。而與此同時,由於美股飆升造成的巨大財富效應,美國20個大中城市的標準普爾/CS房價指數上漲逾21%。即便如此,香港的房價可負擔性仍處於全世界所有城市的底端。所謂的“可負擔性”有多種衡量指標,其中常用的一種是房價收入比。香港政府統計處公布的數據顯示,2021年中香港家庭人均月收入中位數為10,000港元左右(註:該數值為家庭收入除以家庭人口數所得,而非受僱人士工資水平;後者為18,000港元)。若以全港平均房價14.2萬元/平方米、人均住房面積16平方米計算,個人住房價格與其年收入之比為19倍。相比之下,上海、深圳的房價可負擔性指標為15倍左右;而在因高房價而備受詬病的倫敦和紐約,房價收入比居於12~15倍之間。

儘管樓價高企,短期內香港樓市大幅回調的可能性仍然較小。從基本面來看,住房需求居高不下。多個市場調查問卷結果顯示,港人“上車”和改善型換房的意願都非常強烈。根據差餉物業估價署提供的數據,可估算出全港私人住宅空置率現處於4%左右的歷史低位,這表明住宅需求依然強勁。與此同時,受益於過去近十年來的宏觀審慎措施,整體金融風險仍處於可控範圍,目前負資產(即資不抵債,指持有物業的市值低於尚欠銀行的貸款額)住宅按揭貸款佔整體住宅按揭貸款在未償還貸款總額中佔比0.07%左右。而本世紀初香港樓市崩盤之時,負資產比例一度飆升至30%以上。但我們亦應保持警惕,隨着加息步伐的加快,負資產比例極可能上升。

為保證樓市平穩發展和盡可能解決居民住房問題,特區政府應採取多方面的政策措施。儘管近年業界呼籲“減辣”的聲音不絕於耳,但鑒於香港房屋的不可負擔性和房價上行的不可持續性,政府在近期不會也不應該放鬆其印花稅政策。若進一步究其根本,高房價問題仍應從中長期的供需關係解決:地政總署需增加賣地計劃,以提高房屋供給量——這一政策建議學者已強調多年,但一直未見情形改善。此外,政府應大力完善和發展公屋市場,以滿足低收入人群的住房需求。 


經導全媒體矩陣
經典時刻
總編輯話你知
識港--在這裏認識香港
《經濟導報》電子雜誌3506期
新時代新征程
經導系列雜誌-《中國海關統計》
《經濟導報》經典版面