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大灣區房地產發展前景可期 港人灣區置業大幅增長
Real estate market in the Greater Bay Area is promising Purchasing houses in GBA by Hong Kongers increase significantly
本刊記者 胡倩怡 [第3461期 2020-02-17發表]
 
自古以來,灣區經濟一直是全球經濟的重要構成,引領着世界經濟的發展。去年2月,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出台,站在全國戰略高地的“粵港澳大灣區”,包括“生產”、“服務”、“生活”都得到極大提升。而作為三者載體的房地產市場,更是發展潛力無限、前景可期。
 
從政策來看,粵港澳大灣區作為國家戰略發展要地,迎來眾多政策利好,有着巨大的發展活力和發展空間,為房地產業帶來持續發展動力;從人口集聚來看,廣州、深圳的人口仍然保持快速的增長,未來廣東省內以及周邊省份人口仍將進一步向灣區集中。同時,交通基礎設施高度聯通使人口在城市之間交互流動更為便利及頻繁,跨城市的購房需求會不斷釋放;從收入增長和市場購買力來看,粵港澳大灣區目標是要建成國際一流灣區和世界級城市群,大灣區有望成為中國乃至全球經濟增長最快的區域,收入的持續增長能夠支撐起房地產市場的持續繁榮。
 

未來房地產需求空間巨大

 
粵港澳大灣區將建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示範區,打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈,成為高質量發展的典範。目前,從中央到地方,圍繞大灣區建設展開了多項工作,以推動粵港澳三地合作發展。粵港澳大灣區正以良好的發展態勢崛起為世界級城市群。
 
大灣區的經濟高度發達,市場經濟活力強勁。畢馬威、滙豐和香港總商會日前公布的一項聯合調查顯示,超過半數受訪企業管理層有意在粵港澳大灣區拓展業務,約八成受訪者預計未來3年大灣區經濟增速將高於內地其他地區。
 
近年來,大灣區的民營企業500強數量快速增長,與此同時,帶動了大量的就業和人口的增長,近三年大灣區平均每年增加150萬人口。中國人的傳統,樂業需先安居。然而,大灣區的居民住房條件則有待改善。去年10月貝殼研究院發布的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》顯示,大灣區住房自有率較低,近3500萬人無自有住房。灣區11城中有8城住房自有率低於60%,距離全國平均水平有較大差距。同時,香港、深圳和廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平米、19.7平米、25平米,距離全國人均36.9平(2017年)的水平存在較大差距。
 
人口向大城市流入是城市化階段的必然規律。廣州和深圳作為粵港澳大灣區的核心城市,具有較強的人口吸引力。《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》顯示,近三年,深圳、廣州的常住人口分別增長165萬和140萬,而肇慶、江門等城市三年累計增長不足10萬。觀察粵港澳大灣區房地產交易數據,2018年廣深港3個核心城市的交易額佔比為60%,預計2025年交易額為2.4萬億,佔據灣區市場份額預計提升至65%。
 
可見,隨着人口的不斷流入,粵港澳大灣區存在巨大的住房需求,房地產市場發展空間潛力巨大。
 

房企激戰灣區市場

 
大灣區向來是房企兵家必爭之地,各大房企爭相布局大珠三角地區。從地理位置優勢來看,大灣區毗鄰香港、澳門,與珠三角九市形成了多層次、全方位的合作戰略格局;從經濟發展水平來看,大灣區以戰略性新興產業、先進製造業和現代服務業為主體的產業結構,領先於全國經濟發展水平,同時以創新驅動發展要素集聚、擁有高度國際化、法治化的商業環境及遍布全球的商業網絡;從政策角度來看,2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台,標誌着大灣區建設上升到國家戰略層面的高度,這無疑為大灣區帶來巨大的發展紅利,成為了房企的布局戰略高地。
 
房地產企業觸覺向來敏銳。對此,無論是規模已達航母級的碧桂園、恒大,還是龍光、佳兆業、奧園等本地企業,還是如融創、龍湖等外來企業,他們都期盼在大灣區分食分羹。
 
2019中國房地產開發企業500強排行榜顯示,以總部所在地計算,全國十強中,粵港澳大灣區包攬了半數。包括多項業績排名第一的恒大、品牌企業萬科、堪稱二線城市奇迹的碧桂園,也有新進之秀富力地產。
 
去年11月5日,作為時代傳媒2019中國地產時代百強榜的子榜,《房企粵港澳大灣區競爭力TOP20》重磅出爐,報告顯示,碧桂園、保利發展、中國恒大分別以98分、95分、93分穩居前三。其中碧桂園在大灣區的土地貨值為5,713.4億元,銷售額為620.3億元;保利發展土地貨值為2,788.6億元,銷售額為682.1億元;中國恒大土地貨值為3,820.8億元,銷售額為292億元。
 
 
此外,各大房企在主營業務搶佔大灣區的同時,也顯示出了多元化的布局和業務發展趨勢,並且與大灣區的宜居宜業、生態環保等定位具有高契合度,除了傳統的地產開發業務外,從長租公寓到城市舊改,從產業小鎮到海洋經濟,幾乎各個領域皆有涉及。例如,融創通過收購,現有文旅團隊7000多人,將文旅定位為多元化經營的重要板塊,在廣州的文旅城將成為重點項目;佳兆業足球隊實現沖超目標,為其打造體育小鎮奠定了基礎;在“地產+科技”的樣本打造上,碧桂園在惠州潼湖的科技小鎮已經落地。
 
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,很多房企追捧概念,覺得市場前景好,開始盲目布局拿地。事實上,開發商在布局的時候,除了考慮區域經濟活力外,還要考慮到流動人口、市場庫存等綜合因素。
 

港人灣區置業夢

 
粵港澳大灣區建設領導小組早前召開第三次會議,會後公布十六項新措施,便利市民及專業界別人士到大灣區發展,包括豁免港人於大灣區九個內地城市購買房屋的限制等,吸引港人到內地置業安居。
 
新措施推出之前,港人於大灣區內地城市購買房屋,須買社保、居住內地等條件才符合內地置業的要求。新措施推出後,港人在粵港澳大灣區內地城市購房,獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,使香港居民享有與當地居民同等的待遇。這項措施可便利香港居民在內地學習、就業,以及退休後在內地生活。
 
與香港只有一河之隔的深圳,佔盡地理優勢,加上中央於去年8月宣布支持深圳建設社會主義先行示範區,也是推動港人北上置業的重要原因。圖為深圳某住宅小區。(余偉德攝影)
 
其實,除早前惠州及肇慶無明確限購要求外,近期深圳、珠海及中山等已先後撤去港人在有關城巿的限購令,這次大灣區新政再豁免港人置業須繳交內地居住證明,以及繳納個人利得稅及社保條件,大灣區物業將更受港人青睞。
 
據中原地產去年3月發布的《港人大灣區置業意向調查》顯示,在接受調查的505名香港人中,有14%表示有計劃在未來三至五年內在大灣區內置業,他們感興趣的城市按程度排列分別為香港、珠海、深圳、中山、惠州,超半數人群置業預算在400萬港元以下,置業需求則多為自住和投資,其中自住佔比33%、投資佔比25%、養老佔比18%。
 
尤其是與香港只有一河之隔的深圳,佔盡地理優勢,加上中央於去年8月宣布支持深圳建設社會主義先行示範區,也是推動港人北上置業的重要原因。深圳中原駐港辦公室總經理張倩曄表示,港人在示範區新政後成交的樓盤數量較新政前增長了一倍,該政策帶來的長期利好效應估計可達十年。 
 
張倩曄認為,持續半年的修例風波令香港社會氣氛緊張,部分港人嗅覺敏銳,已經提前部署資產轉移。近期有香港企業在前海自貿區購買寫字樓作為未來辦公地點,新政策下未來深圳在不少領域逐漸取代香港。雖然企業不太可能放棄香港,但日後深圳、香港有機會組成雙總部,做法也更為明智。 
 
據張倩曄介紹,去年11月港人經過深圳中原成交的新房為89宗,二手房為93宗。她引述深圳前線同事反映,示範區新政出台後,港人北上深圳買樓的成交數據較新政前增長了一倍左右,相信這種趨勢會繼續維持一段時間。“相比於以前的行政政策,現在這種戰略性政策,利好持續時間將會更長,如果看好未來深圳取代香港地位的話,持續時間達到十年也說不定。”
 
與中原地產類似的,港人通過美聯物業到大灣區購房的現象也日益增多。據了解,2019年1月至11月港人通過美聯物業在大灣區買房的比例較去年同期大幅增長了81%,如果僅統計2019年7月至11月,港人累計買房比去年同期飆升了94%。 
 
深圳港企、東捷運通董事長黃鵬透露,他的親戚港人陳先生已和在內地工作的太太耗資200萬元,於深圳皇崗村皇禦苑買入300餘方呎單位自住,還有很多親友已在中山和東莞一帶看樓。他看好新政帶來的機遇,自己亦在深圳臨深區的塘廈、鳳崗、黃江等看房,意向投入200萬元,買進2間小單位投資,並可能與朋友合資到惠州投資別墅,兩棟640平方米,共計約500萬元。
 
他指出,最近香港公務員組團到肇慶團購房屋,用於退休計劃,證明港人入住大灣區有實質需求。黃鵬認為,今後港人能夠在大灣區順利購房和在當地辦理按揭,同時醫療和養老等方面的配套跟上,是港人會否繼續到當地置業的關鍵。
 
 


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