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香港連續10年蟬聯全球房價最難負擔城市 普通家庭不吃不喝20年才能“上車”
Hong Kong has been the most difficult city to bear the housing prices in the world for 10 consecutive years
本刊記者 彭玉潔 [第3461期 2020-02-17發表]
 
1月20日,國際公共政策顧問機構Demographia公布的第十六份年度《國際房價負擔能力調查》(Housing Affordability Survey)顯示,香港的指數屬“嚴重負擔不起”,亦連續第10年蟬聯房價最難負擔城市排行榜的榜首,房價對家庭收入中位數比率高達20.8倍,相比上年的20.9倍僅輕微回落,意味着普通家庭不吃不喝需要20.8年才能“上車”,遠遠拋離第二位加拿大溫哥華的11.9倍。
 
調查以一個城市的樓價中位數除以家庭全年收入中位數計算,比率愈大則負擔能力愈差。樓價與家庭收入中位數比率在5.1倍及以上,便屬於“嚴重負擔不起”。此次調查覆蓋包括澳洲、加拿大、中國、愛爾蘭、新西蘭、新加坡、英國及美國在內的8個國家、309個國際大城市去年第三季度的房價水平,其中發現有31個城市處於“嚴重負擔不起”這一水平。全球房價最難負擔城市排行榜的第二及第三位分別為溫哥華及悉尼,樓價與家庭收入中位數比率分別為11.9倍及11倍。
 
報告指出,目前香港樓價中位數為704萬港元,相比上一份年度報告的716.9萬港元下跌1.8%,與此同時,香港家庭年收入中位數則僅同比減少1.5%至33.8萬港元。
 
報告還指出,房價最易負擔的10個城市均位於美國,其中紐約州的羅徹斯特(Rochester),房價與家庭收入中位數比率僅有2.5倍。相比之下,5個納入調查的澳洲城市樓價均屬於“嚴重負擔不起”,比率中位數為6.9倍。
 
不過若根據瑞銀環球房地產泡沫指數而言,香港原本是2018年成為面對最大泡沫風險的地區,到2019年時情況有所改善,反而是加拿大多倫多及荷蘭阿姆斯特丹的泡沫風險更大。
 
報告又指,近年香港土地供應專責小組建議通過規劃及中長期進行填海發展房屋,期望可改善房屋供應,以及幫助改善供樓負擔。去年起又有私人開發商貢獻部分土地予政府,以紓緩房屋供應短缺情況。
 
據香港政府的數據,去年11月住宅樓價指數按月回升1.8%,終止了此前受社會風波及本港及外圍經濟不明拖累的連續五個月跌勢;去年1~11月樓價指數累計升幅近6.9%。
 

核心購物區商舖租金下跌近2成

 
不同於住宅樓價指數的止跌回升,香港商舖租金仍在下跌。
 
1月15日,世邦魏理仕發表年度《香港2020年房地產市場展望》報告指出,2019年,香港甲級寫字樓市場租賃需求放慢。年內落成的新供應為230萬平方呎,但全年凈吸納量僅達40.3萬平方呎。此外,2019年大約73.1萬平方呎的寫字樓空間遷離核心區。
 
主要核心區的空置率一路攀升,大中環區的空置率由2018年底的1.3%升至2019年底的3.4%,是自2014年以來的新高。大中環區寫字樓租金亦按年下跌5.9%,創自2012年以來最大年度跌幅。不過,“去中心化”的趨勢讓港島東的空置率保持在較低水平,甚至支持租金水平按年增長6.4%。

《香港2020年房地產市場報告》指出,2019年,香港甲級寫字樓市場租賃需求放緩,主要核心區的空置率一路攀升,其中大中環區的空置率由2018年底的1.3%升至2019年底的3.4%,是自2014年以來的新高。圖為位於香港中環的寫字樓。(香港政府新聞處圖片)
 
展望2020年,報告指出,企業將變得謹慎樂觀,而整體擴張需求繼續放慢。甲級寫字樓租金預期全年將下跌5%至10%,而資產價格將可能下調至10%至15%。
 
世邦魏理仕香港辦公樓部執行董事駱應銘表示,在2020年,企業焦點落於嚴格成本控制,位於非核心區、新建而更具成本效益的寫字樓空間將會受追捧,而中環核心區下行壓力最大,港島東租金則將繼續受惠於低空置率及租戶的搬遷需求。
 
商舖市場方面,報告指出,自2019年年中以來,零售商戶變得更加謹慎。部分租戶對市場的信心較弱,決定縮小營運規模或關閉部分商店。在四個核心購物區,包括中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角,商舖空置率由2018年底的4.1%上升至2019年底的6.6%。
 
此前,繼Prada計劃在今年6月關閉位於羅素街的分店後,法國奢侈品牌路易威登亦有意撤消位於羅素街的時代廣場旗艦店。位於香港銅鑼灣的羅素街被視為香港奢侈品業銷售的晴雨表。
 
與此同時,四個核心購物區的商舖租金在2019年全年比去年同期下跌19.2%,商場租金的跌幅較少,2019年比同比僅下跌4.4%。考慮商場若與租戶續租時或增加議價空間,預計今年租金將下跌5~10%。
 
商戶為盡量降低營運風險,可能傾向選擇樓上舖。期間限定店和短期租約在短期內將繼續推動本地零售租賃活動。與此同時,以體驗和服務為主的行業,例如教育、健身和醫療中心等,有機會會把握租金跌勢並繼續租用優質的零售空間。
 
世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事溫運強則認為,租金下跌將可能會吸引一直在等待合適時機進入香港市場的國際品牌前來探索市場機會。“2019年屢見日本零售商和飲食品牌表現活躍,年內有超過20個日本品牌在香港首次亮相。相信當市場形勢變得較為穩定,香港將會仍是不少國際品牌進入亞洲市場拓展業務的重要戰略地點。”
 
 
 


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