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工商舖成交見近三年新低 下半年工廈或撐大市
The transaction volume of industrial and commercial shops seen a three-year low Hong Kong Industrial Building may sustain in the market
本刊記者 王陽 [第3449期 2019-08-12發表]
中美貿易摩擦在去年下半年爆發,並逐漸呈現僵持不下的態勢,蔓延至今年上半年,還是時有惡化尚未解決,這令工商舖市道於上半年跌勢進一步加劇;加之近期,持續的社會運動的陰霾也席捲市場,令表現黯淡的工商鋪市場承受雙重打擊,創下近3年來最低迷的局面。希望下半年不利因素都可以漸漸淡化,令資金及積聚的購買力重投市場,帶動下半年較後時間工商舖成交量值在低位出現轉機。
 

利嘉閣(工商舖)地產董事黃應年(右二)、工商部高級營業董事朱亮恆(左二)、商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明(右一)及商業、商舖及投資部營業董事徐康達(左一)分析工商舖市場及展望未來市況。(王陽攝影)  
 

工商舖買賣登記創三年來新低

 
根據土地註冊處資料顯示,截至今年6月30日為止的上半年,全港共錄得2881宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記,涉及登記金額達603.59億元,較去年下半年的3927宗及943.55億元分別下跌27%及減少36%;若按年同比,則分別挫46%及跌8%;量值齊跌主要是受上半年中美關係不穩定的困擾和社會不安及衝突等影響,多數買家入市變得極為審慎。
 
今年上半年2881宗的工商舖物業買賣登記,除了是近3年來的新低外;亦為2013年上半年(2月份)實施雙倍印花稅(DSD)後,第3次出現“半年度”少於3000宗登記的淡況。在工商舖三類物業當中,今年上半年工廈的買賣登記宗數繼續大幅領先,達1712宗,佔整體比率達59.4%;商廈及店舖則分別錄得579宗及590宗買賣登記,佔比各約20.1%及20.5%。
 
利嘉閣(工商舖)地產董事黃應年表示,上半年受中美貿易摩擦時好時壞的不明朗因素困擾。然而踏入下半年,隨着G20峰會後中美關係再現轉機,加上相信社會爭拗陰霾會漸漸解除,配合下半年息口持續低企及量化寬鬆下資金充裕,工商舖物業仍將成為入市投資對象之一。他預期,今年下半年整體工商舖買賣交投量將由低位反彈,物業成交量料輕微回升5%至3020宗水平;至於涉及成交金額方面,料下半年在大額物業買賣持續減少下,將按半年再跌18%,估計只有約495億元。
 
談及上半年的工廈表現,利嘉閣(工商舖)地產工商部高級營業董事朱亮恒指出,工廈買賣市場隨整體大市出現回落,當中以超細價工廈的交投跌幅最顯著,惟在活化工廈政策重啟下,大額及全幢交投背馳大升。總結上半年全港共錄1712宗工廈物業買賣登記,涉及金額約201.33億元,較去年下半年分別回落20%及微升8%;如按年同比更大跌51%及24%,當中登記量創了近6個半年度新低,且再次跌穿二千宗水平。
 
商廈買賣則受中美關係長期不明朗影響最為明顯,是工商鋪三個範疇中表現最差者。利嘉閣(工商舖)地產商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示,多數企業採取審慎觀望的策略,大額交投亦見明顯減少,導致量值同時急挫的困局;當中涉及的金額大瀉近八成,其中一大原因是2018年下半年曾有一宗涉資逾197億元的港島東中心內部轉讓登記推高基數所致。
 
截至6月30日,商廈物業買賣登記錄得579宗,較去年下半年的1080宗大跌46%;金額方面,上半年共錄得116.04億元,較去年下半年的540.21億元急挫79%;按年同期比較,亦各跌近37%及40%。
 
利嘉閣(工商舖)地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示,今年上半年之中,首季受傳統淡季影響,交投較疏落,但踏入次季已見改善,按月均能重上逾百宗的水平。截至6月30日,店舖物業買賣錄得590宗,較去年下半年的699宗跌16%。
 

下半年工廈撐大市

商廈舖買賣料續偏軟

 
踏入下半年,雖然整體工商舖市道持續偏軟,惟預期稍後在工廈市場有較多新項目開售下,可望帶動下半年整體買賣登記量錄得輕微升幅。至於商廈及店舖市場縱然危機處處,但市場上永遠是有危才有機,不排除在下半年較後時間,個別投資者增加議價空間後,有助刺激上述兩類物業交投量觸底回升,故縱使面對逆市,亦毋須一面倒看淡。
 
據利嘉閣7月24日的發布會總結,下半年會出現部分利好工商鋪市道的因素,主要有以下三點。一是得益於大灣區發展規劃,大型跨境交通基建如港珠澳大橋及高鐵使用量增大,加之新口岸蓮塘口岸亦可望年內啟用,將持續利好內地與香港的人流物流及商業合作;二是美國下半年有減息空間,香港即使不緊隨其後,但也反映低息環境可以延續,環球量化寬鬆政策也促進資金繼續流向實物資產;三是活化工廈計劃重啟,市場反響良好,該措施可推動工廈物業進行多元發展,料將持續利好整幢工廈的大額成交。黃應年指出,綜合踏入下半年的各方利好因素,工商舖物業仍將成為入市投資對象之一。預期下半年交投由低位輕微反彈5%,至逾3000宗。
 
對於下半年的市況預測,徐康達指出,商廈市道最易受到中美貿易摩擦的形勢影響,買家的入市心態會隨着形勢時時變化,更持審慎態度,買賣進度將會緩慢甚至膠着。甲廈業主持貨能力相對較強,議價空間及彈性較乙廈為少,導致部分購買力反而流向如中上環、灣仔及銅鑼灣等乙廈市場,故料下半年乙廈市場的交投或呈價跌量升的走勢。至於整體商廈表現方面,徐康達料下半年買賣登記料跌一成至約520宗,而登記金額方面鑒於中美貿易問題影響,下半年涉及合約總值料少於百億元,預計較上半年再跌18%,至約95億元水平。
 
下半年的店鋪市場將明顯受到本港社會形勢的影響,且會出現向各區蔓延趨勢,衝擊程度料比中美貿易摩擦更直接。鄭得明指出,考慮到日前元朗發生的衝突,現暫時未對區內地舖租售價有影響,因區內有民生消費形成一定支持,但買家出價及入市步伐均變得更為審慎及觀望,區內租金最高的元朗大馬路租金已見頂。至於整個新界西北區租金料仍有5%增長,但比之前兩至三年每年有20%至50%的爆炸性升幅大為收窄;旅遊區地舖租金則料在低位橫行。綜合預計,整個下半年店舖買賣登記料再跌15%,至500宗的水平,而涉及合約金額更料顯著跌30%,至只有約200億元的水平。他補充,目前有實力的商戶才會選擇擴充,租戶希望趁市況回軟鋤價或爭取較長免租期,所以本月租賃交投會放慢。
 
相較商廈及店舖市場危機重重,尚不明朗確定的表現,冀下半年工廈或將支撐起整體市場。朱亮恒指出,雖中美貿易問題及社會運動未完全解決,但下半年預計將有三個工廈全新項目推出市場,涉及單位總數約1100伙;而預期美國年底前最少減息兩次,且全球再度量寬,大量資金繼續尋求投資出路。此外,重啟活化工廈政策亦對全幢工廈買賣和收購活動起了積極作用,預計下半年工廈物業成交量有望回升17%至2000宗水平,而成交金額則預計約維持在約200億元。


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