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香港樓市或將逆轉
Hong Kong property market may reverse
本刊記者 沈雨青 [第3430期 2018-11-05發表]
香港樓市自08年金融海嘯以來一路向好,其中以2011年、2017年為兩個高峰。2011年私人住宅售價首次反超1997年大牛市,香港差餉物業估價署當年公佈的私人住宅售價指數為182.1,較2010年指數升幅20.7%。2017年,香港私人住宅售價指數為333.9,相較2008年數據顯示,香港樓價在此10年間連漲173.4%。
 
但今年下半年開始,香港樓價似出現拐點。香港香港差餉物業估價署公佈的8月數據中,私人住宅售價指數報393.9點,較之前下跌0.076%,儘管跌幅有限,但今次下跌為2016年以來首次,對市場信心影響尤甚。此外,近期香港樓市頻發劈價交易,根據美聯地產提供的數據顯示,嘉湖山莊樂湖居G室的三房單位原本叫價600萬元,最終售價580萬元,三房單位幾乎以兩房價格成交,且近期此類劈價交易不勝枚舉。
 
在早先瑞銀發佈的《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》中,香港現時正穩居發達國家及地區房產泡沫榜首。2018年香港樓市是否會在中美貿易摩擦,股市下行,內地經濟增速放緩等因素共同作用下迎來價格拐點,甚至出現樓市泡沫破滅等災難性危機,成為投資者普遍關注的議題。
 

瑞銀發佈的《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》中,香港現時正穩居發達國家及地區房產泡沫榜首。(余偉德攝影)  
 

樓市下行因素分析

 
從房價影響因素分析,2015年12月開始,美聯儲頻繁加息,至今年9月,美聯儲已完成近三年來第8次加息,加息0.25厘。本港滙豐,恒生等發鈔行緊隨於9月美聯儲加息步伐,相繼上調最優惠利率(P)12.5點子,為本港銀行十二年來首次加息。僅管加息幅度對購買力與樓主供款並不造成太大壓力,但值得注意的是,現時香港樓市主要來自消費者購買熱誠,而非實際購買力,十年超低息環境結束易損耗消費者信心,帶來悲觀市場預期,進而令房市下行壓力增大。
 
其次,港府出台“一手房屋空置稅”,規定對空置六個月以上且未作出租用途的一手房屋徵收約為房屋總價5%的房屋空置稅以抑制開發商捂盤惜售與投資者炒房行為,高額的空置稅勢必促使開發商提前放出樓盤。且2018年上半年推盤量少,僅為4000套,有意見認為香港下半年放盤數量會有顯著提升。市場上樓盤數量突然增加,勢必影響樓價,甚至出現劈價成交等現象。加之今年下半年開始,受累中美貿易摩擦影響,香港股市一路下行,恆生指數跌破25000點大關,為14個月低點。作為經濟風向標的股市行情不佳,勢必造成樓市失守。
 
內地影響因素方面,作為香港樓市主要購買力來源之一。內地今年以來經濟增速放緩,受累中美貿易摩擦等因素影響,經濟下行壓力大。加之第三季度內地央行有計劃性對人民幣進行貶值,接連進行降準降息操作,人民幣匯率2018年內下跌9%左右。人民幣兌換港幣重回1:0.9高位,造成內地投資者對香港樓市的購買熱情持續減弱,有數據顯示,2018年上半年內地對香港房市投資金額累計僅為8.35億美元,而2017年全年的內地投資香港房市總額則高達70億美元。
 

樓市迎調整期

 
對於香港房價走勢,多家機構對此持保守態度,普遍認為現時樓價高企以至普通消費者難以負擔的程度,今年下半年並非入市良機。花旗銀行預計香港下半年房價跌幅約為7%;瑞銀預計房價至2019年底可能下跌10%;里昂證券直指,“目前不排除房市突然惡化情況出現,未來12個月房價可能重返2018年初水平,下跌15%。”
 
祥益地產汪敦敬指出,儘管未來房市受經濟與政治因素交替影響,或將迎來銷售價格拐點,但“應該將住宅分為600萬元以下及600萬元以上兩個市場來看”。汪郭敬續指,600萬元以上的私樓有機會進行調整,因為受一手房屋空置稅影響,新盤供應勢必在下半年大幅增加,而600萬以上這個市場相對容易受新盤供應影響。但600萬以下的私樓,尤其以600萬的三房以及500萬的兩房單位為代表,不會過多受一手盤影響。價格在接下來的一年裏基本能保持穩定。
 
據悉,亦有機構認為,2018年房市雖會在下半年有小幅調整,但全年房價仍有10%左右的升幅。增速較上年較為放緩,但不會出現大幅下跌的狀況。
 



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