▲圖為2021年12月16日拍攝的香港景色。（新華社圖片）
香港2021年的GDP增長是不錯的：第一季是8%，第二季是7.6%，第三季是5.4%，第四季暫時還沒有結果，相信都是不錯的升幅，而原因主要是2020年是受到新冠肺炎疫情影響，所以今年的GDP的增長反彈。對於香港2022年的經濟預測，我認為GDP會有正增長，但是都會比2021年低一點，而2022年初的表現比較好，但是到了年尾會從高位下跌。香港經濟的主要來源是金融和外貿，雖然特區政府2021年發放了消費券，但是不能夠持續。香港經濟在2022年的走勢，一定要看金融和外貿兩方面。我覺得香港的金融業會相對穩定，因為這兩年即使在疫情底下，但是金融都沒有受到很大的影響，一直都保持正增長。我比較擔心的是外貿方面，因為現在香港的外貿出口數字基本上都是在歷史的高位，內地在疫情下增加產量亦增加了出口數字，但是這個情況不會持續。當其他國家都開始重新生產的時候，我們的生產速度就會慢慢減少。我相信內地出口高峰期會一直持續到2022年下半年，而香港的出口數字將會有明顯的下降，應該會把2022年尾的GDP拉低一點。
失業率視乎通關情況
在失業情況方面， 2021年11月最新公布的失業率是4.1%，以0.2%的速度下跌，趨勢是保持向下。在行業方面，建築業失業率從2021年10月的6.4%下跌至11月的5.6%，下跌了0.8%；零售、餐飲及住宿方面，下跌了0.6%。我估計2022年的失業率是會持續下跌，不過，下跌的速度都要看“通關”的時間表；如果在2022年都是“不通關”的話，我估計失業率會從4.1%下跌至3.6%左右；如果“通關”的話，“通關”以後的失業率跌幅會加速，因為航空業、旅遊業都會復業，失業率有機會下跌至3.1%。要失業率下跌至2.8%，就要有兩個條件，第一是完全開關，以及所有防疫措施都要撤去。
預期通脹率升高
在通脹方面，通脹率除了在2021年1月有2.1%外，6月份跌至0.7%，7月份有3.7%，11月是1.8%；香港的通脹情況沒有好像美國那樣火箭式地上升。美國2021年11月通脹率達6.8%，由於大部分美國人都駕車，美國通脹主要是因為油價上升；但是在香港的交通費用在過去兩年都基本上處於凍結。公務員在2020年至2021年凍薪，而最低工資都凍結了。2022年公務員的薪金應該會有加幅，因為特區政府預測的赤字會大幅減少，我估計2022年甚至會有盈餘。當公務員加薪的時候，私人機構都會調整加薪機制；薪金加幅上升時，就會帶動租金、物價上升。我相信不論是交通或者是租金，在2022年都會有所調升，因此，2022年香港的通脹率會較2021年高。
消費券帶動零售市場
在零售市場方面，持續了兩年的負增長，直到2021年的正增長；2021年8月份有10%的增長，9月份有4.7%的增長，10月份有9.4%的增長。當8月和10月政府都有發放消費券，而9月卻沒有，所以9月的零售增長就下降了，不過12月亦有部分的消費券派發，12月的零售增長亦會有所升幅。不過，正增長的情況又可否持續呢？如果這是因為消費券的影響，當沒有了消費券，而旅客數目亦沒有增加的話，2022年零售業的增長就會下跌。
2021年不少行業扭虧為盈
在2020年，不少行業都是虧損，只有存倉或送貨行業、財富管理等行業是賺到了錢；在2021年，大部分行業都賺：2021年的第一季，倉存業收益有31%增長；第二季增長了37.7%，第三季下降至18.9%，當大家都開始外出用膳的時候，存倉的需求就會越來越少。2021年餐飲服務業收益增長由第二季的10%增加至第三季的43.8%；酒店行業收益都有所增加，但是並沒有第二季的增幅明顯，由2019年年底開始負增長，到2020年分別是-71%，-70.4%，-50.9%，-33.2%，來到2021年的第一季就開始正增長，第一季是16.1%，第二季是58.2%，第三季是43.7%，相信2022年酒店行業收益都可以維持正增長。
在娛樂行業方面，電影業收益由2021年第二季開始上升，由負數直到第三季的53.3%。銀行業收益在2020年都是負增長，直到2021年的第三季是2.8%，說明了銀行業都在慢慢地改善。而旅遊業反彈得比較多，因為不少酒店用來作隔離用途，所以反彈得比較快一點。
看好來年股市行情
在股市方面，在2021年1月恒生指數上升了少許，到了3月就開始無以為繼地開始下跌，由30000點跌至現在差不多23000點，基本上香港的股市全年都在下跌。港元變弱，由2020年4月跌至7.75的兌現保證，到了2021年的3月，港元開始向下走，到現在的7.8，證明了有資金流走。港股的散客其實很少，基本上大部分的金錢都是外資基金，而我相信大多數打理這些基金的人都是外國人，不是香港永久居民。外國的基金經理當然可以遙控管理基金，但是時區不同，亦有一部分人不可以長居香港，就選擇退場，當面對不買不賣的情況，資金就不會有大幅的波動。因此，如果要港股上升的話，香港的隔離政策就要放寬才可，讓外國的基金經理可以長期自由進出，才會讓他們繼續有興趣投資這個市場。當然，美股的吸引力仍然存在，本來在香港投資的人都開始投資美股，因為美股的升幅比較快，但是近期開始見頂。由於要穩定經濟，我預測2022年中國的行業規管很大機會會有所放寬，吸引外資回流港股和A股市場，恒生指數將會回升百分之二十至28000點。
▲圖為2021年9月15日，旅客經由深圳灣口岸入境香港。（新華社圖片）
預期樓市穩定上升
樓市方面，分析樓市是非常複雜的事情，一定要看數據以及整體的情況，不能依靠主觀意願。很多人以為新冠肺炎疫情、移民潮下樓市就會下跌。2021年1月是在新冠肺炎疫情的高峰期，大家對香港的樓市的展望都是比較悲觀，而當時我在我的Youtube視頻預測2021年的樓市會有大概5%的升幅。回顧2021年，直到2021年12月，中原城市領先指數CCL (2021/12/13至2021/12/19) 是186.09，而2020/12/21~2020/12/27的數據是176.22，上升5.6%。那麼，2022年樓價的走勢又會是怎樣的呢？
我們先探討一下香港的因素。2021年11月的失業率是4.1%，是在以0.2%的速度下跌，說明了跌幅沒有停止，接下來的一兩個月到明年初，失業率都會持續下跌，而失業率下跌是對樓市向好的因素。另外，“通關”可以增加經濟活動，不但是住宅，店舖、商廈都會受益。在疫情前，香港還有社會運動，當年來香港的留學生少了。不過，今年申請來香港的研究生的數字上升了很多。那麼，為何封關都會有那麼多內地人想來香港讀書呢？有幾個因素：中美關係越來越緊張，所以本來想到美國讀書的內地學生大部分都轉移來到香港申請。雖然香港封關，但是在控制疫情方面做得很妥善，內地人會覺得香港是一個很安全的地方。因此，2022年我預計會有很多從內地到香港的留學生會在香港租住房屋。
美國因素方面，大家最擔心的就是美國會否加息？然而，加息會有很多副作用：加息會把股市弄垮。再者，美國國債很高，加息如果加1厘的話，就要多付2千多億美金的利息，所以我覺得美國依然會在加息上出口術，加息的步伐可能比較慢。2021年3月開始港元滙率從7.75的強方兌換保證走向7.8，反映了香港的銀行可能有些資金流走了，所以如果美國加息，香港有機會加得比上次多一點。如果美國加息1厘，香港或許會跟隨四分之一。但對樓市的影響未必會很大。因此，美國的因素不會完全影響香港。
內地因素方面，2021年12月中央經濟會議以“穩定”為基礎。很多人覺得如果內地經濟差的話，就一定會影響香港的經濟和樓市，但是我們也要看內地經濟會否繼續差下去，還是經歷過一段比較差的階段再加以投資，透過一些政策調整會有所反彈，我覺得內地經濟政策是非常靈活的，因為內地是以“穩”為上，亦不排除會加快一些基礎建設的投資。2021年的政策，可能2022年會扭轉。內地2022年的經濟未必會有2021年的第一季、第二季的升幅，但是穩定性是可以在預期之內；在2022年的下半年，經過政策調整、投資，經濟會穩定下來。因此，2022年內地經濟不會一直向下。即使內地經濟差，最後會否影響香港的樓價並没有直接的關係；不是說內地的經濟變差，香港的樓價就會下滑。香港的樓不是一般的內地人購買的，都是當中比較富裕的人購買。不論是經濟好或差，都會有一批富豪崛起，從而讓香港的豪宅有一定的承托力。
整體來說，我預測香港樓市2022年會穩定向上，而向上的速度會比去年的更高。對於2022年的樓市，因為“通關”的機會增大，我預測將會是5%~10%左右的升幅。
