往期雜誌查閱
按總期數:第
按年份期數:
 首頁 > 特別專題 > 正文
北部都會區能否讓港人“住大啲”?
Can the Northern Metropolis area allow Hong Kong people to "live in a bigger space"?
■ 本刊記者 沈雨青 [第3504期 2021-10-25發表]
▲香港公屋 (香港政府新聞處圖片)

“新界300多公頃,包括交通欠賬、產業欠賬、社會生活欠賬和民生問題欠賬。(特區政府)現在就是還債!”
——深圳市政府智囊、深圳市科技局前副局長張克科

相信大家都從各個側面看到過香港令人窒息的居住環境。因土地供應不足,本港居住環境狹窄及樓價高企等尖銳矛盾一直無從化解。

為了讓港人住大點,香港發展局局長黃偉綸說,特區政府日後會加大10%或20%的人均居住空間來規劃公屋;私營房屋方面,政府未來會考慮在賣地或一些重建項目內,規定單位面積最小為200至210呎的建議。但到哪去找更多可善用的土地呢?

行政長官林鄭月娥新一份《施政報告》中提到“北部都會區”這個構想。這片佔地300平方公里,總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個,可容納約250萬人居住的土地,讓期望“住大啲”的港人寄予厚望。但北部都會區能否成為改善香港住房問題的秘密武器?關鍵在於滿足一個條件:解決土地供應問題。


“難收”的新界土地


包括屋地、農地在內的祖堂地﹑寮屋﹑棕地……

太多享有包含“丁權”在內的“合法傳統權益”的原居民(1898年之前已定居香港)在新界盤踞,新界可以說是香港土地構成成分最複雜,收地難度最大的區域之一。

其一,祖堂地如何收?本港現時約有7300個祖堂地散布新界各區,佔地2400公頃,主要是新界原居民鄉村的祠堂、廟宇、祖墓及農地等。這些土地由宗族或家族以“祖”或“堂”的名義集體持有,由宗族司理負責管理,並由這些土地由成立者之男性子孫相傳下去。當祖堂司理向民政事務處提交土地轉讓申請,民政事務處會就此發出通告,若通告限期前收到祖堂持份者提出反對意見,申請便不能通過,這等於變相要求“所有”祖堂持份者一致同意和授權。

暫且不說這些持份者移居各地,很難集齊業權,就算他們集聚一堂,也大多會因利益問題無法達成一致意見。

其二,寮屋怎麼收?寮屋,其實是指非法佔用特區政府土地,或者在私人農地上的違契構築物或臨時居所。這些房屋大多相當簡陋,以鐵皮及木板等搭建而成,值得注意的是,香港的非原居民村落,基本就是寮屋區。

儘管根據地政總署的寮屋管制政策,1982年寮屋登記後,不論在政府土地或私人農地上都不可違規擴建寮屋及搭建新的寮屋。現存的寮屋獲“暫准”存在,但位置、尺寸、建築物料和用途須與1982年寮屋登記的記錄相符。換言之,特區政府是想讓這些寮屋自然消亡。

但根據地政總署的資料,事實顯然不是這樣,截止到2020年,全港現時已經登記的寮屋總數約為38萬間,而作為住宅的寮屋數目為83233間。這些被“非法佔用”的土地怎麼收?是強制回收還是作出拆遷補償?這都是讓特區政府“頭疼”的問題。

 

“難融”的公私合營


根據特區政府的尚方寶劍——《收回土地條例》,特區政府可徵用私人土地作“公眾用途”,但除非北部都會區的所有土地都用來建公屋,不然收購土地程序,還是需要藉助發展商的手來實現。

一旦有資本參與,追求利益最大化是不可避免的。首先,如果需要發展商或其他私人機構跟隨政府政策進場,他們會期待政府先“搞好個場”。其次,假設他們銳意進取,積極進駐,勢必也會將收來的“好土地”,用來蓋私樓,不斷擠佔公屋空間。這顯然與政府增加10%或20%的居住空間來規劃公屋的目的背道而馳。最後,這些包括農地、屋地在內的祖堂地,雖然多,但分布廣且散,集中潛力低,發展商若認真評估風險收益後,認為開發潛力低而放棄,是否會對整個北部都會區規劃產生影響?

當然,香港各界都在想辦法。

 

祖堂地“拆牆鬆綁”


針對新界祖堂地需要所有子孫同意才能出售等困境,香港各界都在努力嘗試“扭鬆”這個爭議多年的死結。例如立法會議員曾建議,應同時完善管理祖堂地的司理制度;鄉議局建議特區政府參考《強拍條例》,容許若有七成半至八成業權人同意,即可出售“祖堂地”;政府也在《施政報告》中表示,“將放寬新界祖堂地出售條件”:“我(林政)同意可考慮修訂《新界條例》,在尊重祖堂傳統和保障祖堂成員合理權益的前提下,務實地處理目前祖堂地難以發展的困局。民政事務局局長將與新界鄉議局成立工作小組,聯同發展局和其他部門,在一年內完成檢討並制訂具體修訂建議。”
 

鐵路+物業為北部“搞好個場”


針對前文中提到的,發展商或許不願意主動進駐交通、基建都不完善的新界北地區。行政長官林鄭月娥表示,在北部都會區計劃中,5個鐵路項目都在未發展地區興建,可在沿線釋放土地,並讓港鐵公司通過鐵路加物業的融資手法興建沿線基建。

針對“公私合營”合作模式,本港傳媒也提到,特區政府可以借鑑日本橫濱市政府做法,清楚釐訂北部都會區規劃中政府、公私合營公司和私人發展商的角色。哪些部分應該由政府主導、負責,哪些部分可以藉助私人發展商的力量?應該事先說清楚。例如,政府可以負責基礎建設的興建、填海造地以及建造公共設施,私人發展商則負責商住項目的發展,而公私合營公司則負責整個計劃的設計和營運。

總而言之,在公私合營的發展計劃中,特區政府必須掌握主導權,做“規劃者”而非“被規劃者”。


經導全媒體矩陣
經典時刻
總編輯話你知
識港--在這裏認識香港
《經濟導報》電子雜誌3509期
新時代新征程
經導系列雜誌-《中國海關統計》
《經濟導報》經典版面