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香港發展重心北上的九點觀察
Nine observations on Hong Kong heading northward for more development
■ 文/宋丁 中國城市經濟專家委員會副主任 [第3504期 2021-10-25發表]
10月6日,香港特首林鄭月娥在第五次施政報告中提出在香港毗鄰深圳的屯門區和北區開發建設300平方公里的北部都會區(以下簡稱“北都”)。這個消息傳出來後,可謂“石破天驚”,在港深兩地乃至大灣區引起了巨大的反響。對此,我就香港北都問題做出如下九點觀察分析。
 

一、北都並不專屬港事,而是透過“雙城”關聯“三圈”


我們注意到,北都計劃並不只是談及北都本身,而是圍繞北都談到了“雙城三圈”,其中的“雙城”就是香港和深圳。顯然,林鄭特首從一開始就不是把北都開發建設僅僅鎖定在香港自身範圍內,而是通過和毗鄰的深圳的深度合作而展開。

與此相匹配,她提出的“三圈”同樣不是北都的三圈,而是港深兩地區域共生、共享的三圈。首先是西部的深圳灣優質發展圈,由深圳的前海、蛇口及後海連接到香港的天水圍、元朗、洪水橋,這一帶將由原來香港的遠端變成為接駁到深圳西部的中心區域;中部是港深緊密互動圈,包括羅湖、落馬洲、皇崗、文錦渡等幾個口岸,上連羅湖、福田等深圳蓬勃發展的地區,下接香港的新田、古洞北、粉嶺、上水,以及新界北新市鎮等;東部是大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈,除了大鵬灣和印洲塘外,還覆蓋蓮麻坑、地質公園、東平洲和大鵬半島環境優美的郊遊勝地。

這樣的“三圈”當然不僅僅是北都概念了,而是在港深“雙城”架構內,以北都開發為基礎,延伸到港深兩地廣闊的共生共享空間裏面了,甚至把深圳剛剛擴區的120多平方公里的大前海也囊括進來了。

 
▲北部都會區計劃並不只是談及北部都會區本身,而是圍繞北部都會區談到了“雙城三圈”。其中的“雙城”就是香港和深圳。與此相匹配的“三圈”是指港深兩地區域共生、共享的三圈,包括西部的深圳灣優質發展圈、中部的港深緊密互動圈和東部的大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈。(圖片來源:2021年施政報告官網)
 

二、香港推進北都開發可能促使深圳推出整合性對應策略


香港北都是一個涉及香港北部整個片區的一體化空間概念,與深圳對接的城區由西到東包括:寶安、南山、福田、羅湖、鹽田以及大鵬新區。歷史上,南山、福田、羅湖、鹽田曾經作為原特區部分,實施過“關內”聯動,特區一體化後,這個因素淡化了,各個城區基本上是各自發展。

現在,香港方面推出了“北部都會區”概念,與之相鄰的上述六區顯然面臨與同一個北都共同運作的局面,會有共享的政策、規劃、法律互動、資源交融、空間利用、項目投資開發、科技經貿交流、人文互動等等。這意味着,在深圳方面,至少需要在上述六區框架內,探討建立一種與香港北都完全對應的整合性的發展空間和對應策略,是一種可以更緊密地與香港北都開發建設實現完整對接的城市空間和策略機制。

 

三、香港發展重心北上考驗深港合作機制能否升級


深港合作,這已經是老生常談了。深圳的外部投資中,一大半來自香港,深圳很多產業和經濟活動受香港影響很深,也有很多香港人在深圳工作、生活。同時,現在深圳人去購物、旅遊、學習、工作也已常態化,兩個城市之間儘管仍然有一道海關和口岸的閘口,但相互滲透融合的境況越來越明顯了。

但是,我們仍然能感到深港之間的明顯的距離感,那是在心理上、機制上的距離。這個距離感一直在阻礙着深港之間更全面、更深刻的合作和共享。

當香港北都橫空出世的時候,我感到,這應該是一次克服深港之間距離感的重要機會。就看深港之間能否利用好這個大尺度空間對接的機會,促使深港之間嘗試突破長期以來在思維心態、運行機制、法律架構、合作模式等方面存在的一系列障礙,從而創新一種完全不同於以往的、更加交心、更加緊密、更加融合的合作共享的機制和模式。


四、所謂“三圈”,重點在中圈和西圈


這次香港的北都開發,牽出了深港之間的“三圈”。仔細分析,三個圈的分量顯然不同。西圈是深圳灣優質發展圈,提到深圳灣,深圳人都知道那裏是深圳發展的黃金地帶,是“一路向西”的典範地帶,與之關聯的都是深圳近年來最引人關注的詞彙:南山、寶安、前海、蛇口自貿區、粵海街道等等,顯然這裏是深圳經濟成長的最前鋒地區。香港一側的天水圍、元朗、洪水橋過去屬於偏遠地區,現在一躍成為最令人關注的優質發展片區。

中圈是港深緊密互動圈,就是四十年來深港互動最密切的羅湖、福田鄰近深圳河的片區。由於深港在這一帶的互動最多,雙向融合發展的態勢也就更加明顯,香港一側的新田、古洞北、粉嶺、上水等新市鎮已經頗具規模。未來深港在中圈地帶的互動發展會進一步深化。

東圈是大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈,這一帶基本上被海洋、山地、森林和老村古鎮遺存覆蓋,是深港兩地生態保護和文旅產業發展的重心所在。

從三圈潛能看,顯然,港深兩地發展的重心在西圈和中圈地帶,估計未來投資的90%以上會在這兩個圈層展開。尤其是西圈,擁有更大的發展空間,更大的投資機會。可見,在深圳通行的“一路向西”概念大體也可以延伸到香港北都的發展中去。

 

五、300平方公里是規劃面積,重點開發就是幾個點


香港的北都計劃提到了300平方公里的概念,這個概念是相當震撼人的,因為香港總共面積也不過1106.66平方公里,而北都就佔了27.1%。

然而,從香港北都的規劃可知,這個300平方公里與對岸的深圳並不一樣,北都不是連片開發的模式,而是點狀開發的模式,北都仍然保留了既有的廣闊的生態空間,而且還會加大保護措施,在這些廣闊的綠色生態空間內,在原有新市鎮基礎上,點狀發展若干新市鎮、新產業園區、新居住區,如洪水橋/廈村新發展區、元朗南發展區、新田/落馬洲發展樞紐、港深創新科技園、古洞北新發展區、粉嶺北新發展區、文錦渡發展走廊、新界北新市鎮等。目測這些新開發的高密度的產業及城鎮片區的總面積不超過25平方公里,也就是僅佔到北都規劃總面積300平方公里的大約1/12。

由此想到深圳人經常能看到的一張描述深港關係的照片,在照片中,在深圳河和深圳灣兩岸,呈現出完全不同的景象,北側的深圳是一派大都市高樓林立的風貌,而南岸的香港則是和廣闊的農田和濕地風光。有人常常把這個景象比作深圳在快速發展,而香港則停滯不前。然而我要告訴大家的是,香港北都的開發仍然不會改變這道特有的景象,香港一側的農田和濕地仍然會長期存在,且會受到更加嚴格到保護。未來的北都是生態綠色環繞的北都,大家不能想當然地以為香港會把深圳河對岸的農田濕地都換成高樓大廈,這個絕無可能。

 

六、科創主導產業定位顯示香港急切依託深圳優勢發展的心態


我們注意到,香港北都規劃中的產業重心是科技創新,這對於香港的復興來講具有深刻的含義。

香港自國家改革開放以來,產業發展出現了嚴重的失衡,大量的製造業北遷,賴以存在的科技創新日益萎縮,甚至與之關聯的航運業也受到影響,在產業上依賴的是金融和房地產,這大大傷害到了香港經濟的良性發展。

與此同時,毗鄰香港的深圳大力推進科技創新發展,引領製造業向科技智造的方向迅速邁進,形成了國內最強的科創和智造產業鏈,為深圳城市在國際國內的地位提升提供了堅實的基礎。

由於深圳科創在大灣區的獨特優勢,使得在科創領域相對落後的香港第一次產生了對深圳科創產業的依賴。這一點非常關鍵,因為歷史上一直是深圳依賴香港,這次反轉了,香港開始“放下身段”依賴深圳。這意味着深港之間有了實現更加深刻的交融共享式發展的可能性。

 
▲北部都會區不是連片開發的模式,而是點狀開發的模式,北部都會區仍然保留了既有的廣闊的生態空間,而且還會加大保護措施,在這些廣闊的綠色生態空間內,在原有新市鎮基礎上,點狀發展若干新市鎮、新產業園區、新居住區。(圖片來源:2021年施政報告官網)


七、香港北都和深圳前海:未來港深資本的主要角力場


香港北都的發展,對深圳的整體發展都會帶來重大的影響,深圳已經感到了一種明顯的競爭壓力。當然,對深圳來說,感受最強的無疑是剛剛獲批擴區的前海深港現代服務業合作區了。為什麼?因為,這兩個片區都屬於特殊開發區,目前深圳開發的頭牌重點區就是大前海區,而香港目前開發的頭牌重點區是北都,這兩者是可以直接比對的片區。

尤其是,前海直接表述為“深港現代服務業合作區”,深圳不久前剛剛出台配套方案,提出要確保把前海三分之一的土地留給香港企業。就在這個方案提出沒幾天,香港北都計劃就浮出水面,顯然,前海開發和北都開發都涉及到巨量資金,從這點看,北都似乎成了前海的“攔水壩”,要把香港試圖北上前海的大量資金截留在北都。

北都不僅可能截留港資北上前海,甚至還希望吸引深資南下北都,特別是深圳的高科技企業前往北都投資發展。如此看上去,香港北都和深圳前海有可能成為未來深港兩地資本的主要角力場。

好在北都和前海的產業定位有錯位,前海重點發展現代服務業,而北都重點發展科技創新產業,兩者有交集,但更多的是分類。這對於專業取向明確的投資來講,沒有那麼強的競爭背景。希望兩地差異化、共享式發展。

 

八、北都安排250萬人居住,可能跨界成為深圳房價的新風向標


香港北都開發中的一個重要目標是,未來將安排250萬人居住。顯然,香港已經把從根本上解決困惑香港多年的普通市民的住房問題放在北都空間來解決了,這裏空間廣闊,與港島、九龍的交通便捷,最方便實現引導香港市民大舉北上北都居住的目標。

我關注的一個問題是,長期以來,業界對深圳房價上漲前景的預測,常常要以香港房價作為參照。比如深圳灣一帶作為深圳城市成長的標杆性地區,其房價近年來上漲勢頭很猛,去年深圳灣一帶的房價最高已經攀升到接近每平方米30萬元的畸高價位,然而,業界仍然有預測說,這不算什麼,香港中心區中環一帶的房價已經摸高到每平方米100萬港幣的高度,所以深圳灣未來的房價一定會上升到40萬、50萬一平方米的高度。

現在,香港北都概念又來了,跟進的是,將在此開發92萬套住宅供250萬人居住的信息。如此巨量的住宅開發,且是普通市民居住的普通住宅,這意味着房價不會是中環那種天價,甚至大概率會引導香港房價向下浮動。由此推演,位於北都北面的深圳灣,那裏的房價還能保持以往多年來的持續上漲行情嗎?如果深圳灣的房價無法持續上升,深圳其他片區的房價相應也可能無法持續上升,這意味着香港北都龐大的住房計劃和開發將實質性地影響到深圳的房價走勢,成為深圳房價新風向標。

 

九、從規劃上還看不出北都將來能超越維港


300平方公里的香港北都計劃出籠後,引發香港、深圳以及大灣區的巨大振蕩,很多人預測,北都必定超越香港的“南都”,即環繞維多利亞港的香港島和九龍都會區。

會這樣嗎?我的看法是,從規劃上還看不出北都將來能超越維港。為什麼?

其一,維港兩岸的港島和九龍,其開發模式是連片發展,面積遠大於北都核心發展區點狀發展的若干片區的面積總和,在發展空間上明顯佔優。

其二,維港都會區作為香港一百多年來的城市中心,具有極為穩健的產業基礎和城市基礎,其核心產業——金融業是支撐香港國際地位的核心,與之關聯的信息業、商貿業、城市服務業、旅遊業等非常發達,數百跨國公司、跨國銀行常駐於此,為香港帶來長期穩定和繁榮的基礎。北都歷史上一直是香港邊界地帶,發展基礎薄弱,即便以現有規劃看,未來重點產業是科創,其產業密集度和產能都難以與維港的以金融為核心的高端三產產業鏈相比。

其三,香港人以維港為中心,這一點在心態上根深蒂固,非常難以扭轉。

北都作為新發展區,當然會植入大量的新發展理念和模式,在城市風貌上可能比維港更加符合時代潮流,在這點上,我們可以對北都充滿期待。但這並不意味着,北都一定會在香港城市中心屬性上超越維港,維港應該仍然會長期保留香港城市首屬中心的地位。


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