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香港人何時告別蝸居?
When will Hong Kong people say goodbye to cramped apartments?
本刊記者 沈雨青 [第3510期 2022-01-17發表]
香港地,不是住得貴,就是住得細(居住面積小)。根據差餉物業估價署最新數據,2019年香港共新建了12302個單位,其中A類單位(實用面積少於40平方米的單位)佔當年總量的54%,大部分新上車的新婚夫婦,都是購買A類單位的主力軍。當你以為30幾平米的空間對於兩人家庭來說已經足夠逼仄時,事實上,近年來小於200平方呎(18平方米)的牙籤樓、蚊型盤、豪華劏房以至納米樓、龍床盤等戶型在香港市面上層出不窮,有價有市。

屯門菁雋(最小128平方呎)、北角尚譽(最小167平方呎)、何文田加多利軒(最小180平方呎)並稱香港三大納米樓。尤其是屯門菁雋,以不足一個車位的空間,做出了一整套包含廚房、衛生間、陽台在內的超迷你公寓,一度被港人嘲笑為:“紫禁城咁大,但皇帝只瞓(睡)一張龍床”的“龍床盤”。新婚夫婦白天可盡享香港這座國際大都市的繁華:豪華的商場、寫字樓,頂級的博物館,免費的郊野公園……夜晚回到居所卻幾乎毫無尊嚴可言,睡覺都未必能在床上伸直雙腿,在廁所裏剛剛坐下,立即遭遇面壁的尷尬。生活動線不明,一個小小的房間既充當客廳、餐廳,也是書房、臥室,長期蝸居在這樣的狹小空間裏,對人的身心健康都有一定損害。

這些不利於住戶身心健康的納米樓在市民的需求中應運而生,時至今日,一部分香港市民已經從心底裏認定,納米樓是配合部分香港人的實際需要的necessary evil(必要之惡)。尤其在過去5年,香港市場對納米樓反應熾熱,過去5年的私宅供應當中,實用面積少於280平方呎的比例佔約13%,小型單位的應課差餉租值更逆市上升。

2021年12月30日,發展局局長黃偉綸公布了一個里程碑式的決定,港府將在賣地條款中加入單位面積下限,並以下一季度推出的屯門大欖官地作為首個“試點”,單位面積至少280平方呎(26平方米)。下季度(今年1-3月)港鐵公司推出的項目也會加入這限制。

緊接着,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝對媒體表示,政府此舉或會影響“銀行對於現有低於280平方呎住宅單位的按揭申請取態”。因為納米樓一是呎價過高,1平方呎動輒2萬多至3萬元;二是首付過低,貸款比例過大,這批財力較弱的上車客如果遇到裁員風險,十有八九無法繼續還貸。所以業界幾乎一致認為,只要香港樓市承壓,納米樓一定是最先倒下的那一個。不過,港人“上車”會更加艱難嗎?香港還有不少政策,可以對沖負面影響:

一、“林鄭Plan”。這個計劃,是指2019年10月,港府提出的“放寬自住物業按揭成數上限計劃”,在該計劃下,有固定收入的首次置業人士,購買樓價在800萬元或以下的現房時,最多可享受九成按揭。例如北角港鐵站對面的舊樓“國賓大廈”,據報道,一個實用324呎單位現在叫價598萬元,首付約60萬元,換言之,相比300-400萬的納米盤,買家買上這個大了十多平米的房子,只要多付20萬元首付。

二、增加公營房屋及過渡性房屋供應。根據行政長官林鄭月娥最新一份《施政報告》,港府已覓得約350公頃土地,在未來十年(即2022-23至2031-32年度)可興建約33萬個公營房屋(公屋、居屋、綠置居等)單位,足以滿足該十年期預計的30.1萬個公營房屋單位的需求。具體說來,公屋是由政府或志願團體興建,以低價出租予低收入市民的房屋。居屋是由房委會興建,以低於市值的價格(售價已扣除地價),售予合資格的申請人的房屋。綠置居是此資助房屋計劃每年會抽出指定的在建公屋項目,出售給現有公屋租戶及合資格人士,單位定價比傳統居屋更低廉。

三、增加房屋總體供應量。據悉,下季度香港私人住宅土地供應算上政府賣地、港鐵項目、市區重建局項目及私人重建項目等不同來源,估計可提供5,680個單位,連同2021/2022年度的前三季度,全年度總供應量達20,080個,較全年目標12,900個高出約55%。
 


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