政府力谷夜經濟，推出“香港夜繽紛”計劃的同時，樓價及地價雙雙下跌，尤其啟德一幅住宅用地每平方呎中標價，回落至區內近10年最低水平，有分析指， 地價反映樓市現狀，並相信短期仍有下調壓力，不排除更多早年投下的發展商需劈價賣樓。
賣地成績向下 香港經濟也轉弱
9月14日，啟德2A區地皮截標，由信和置業牽頭的財團以53.5億元中標，每方尺樓面地價僅5,392元，創2014年2月以來啟德地價的新低，亦是啟德住宅地歷來的第三低價。
去年12月，長實投得一幅同樣位於啟德2A區的地皮，當時樓面尺價為6,138元，已經創出低價，但如今的地皮比長實地還要再低12.2%，可見地價還有向下調整的壓力。
記者翻查過去啟德區地皮成交紀錄，政府初期先推位於前北面停機坪一帶的住宅地皮，首幅住宅官地可追溯至2013年6月份，當時第1H區1號地皮及2號地皮，由中國海外分別各以22.7億元奪得，每呎地價5,428元及4,913元，即為已入夥的啟德1號I、II，亦是本港唯一一個港人港地項目。
及至2014年，啟德有4幅地皮成功批出，包括第1I區的1號、2號及3號地皮，先後以29.1億、29.3億及39.2億元批出予建灝集團、嘉華灝集團、嘉華國際（0173）及保利置業（0119），每呎地價6,500元、5,330元及6,530元。同年又賣出啟德第1H區3號地皮，由會德豐以25.2億元投得。
及後兩年多，啟德區一直未有住宅地皮推出，直至2016年底，海航在兩個月內以高價奪得第1K區3號地及1H區3號地，當時作價88.3億及54.1億元，每呎地價一下子升至1.35萬及1.36萬元。在中資“加持”下，兩年間啟德區住宅地皮的尺價大幅倍升。
海航在2017年1月及3月再奪得第1L區1號及2號地皮，呎價約1.3萬至1.35萬元。惟經過一輪高價搶地後，該4幅用地其後全易手予本地開發商。
而在2018年11月起至2021年2月份，政府開始推出啟德跑道區的地皮，政府先後推出共10幅，位於第4A、4B、4C及E區的跑道區住宅地皮，每呎樓面 地價介乎11,842至19,636元，其中奪標財團不乏由3至5間發展商合組的超級財團。
財團是執平貨好手
再看看投得今次平地的財團組合，業界估計，這個由信置夥拍鷹君、華人置業和ac中國海外合作的財團，整個項目總投資額大約120億元，計及建築成本及財務開支，每呎成本價約12,000元，日後完工的住宅，呎價若能賣得15,000元，已有合理利潤。
這個財團組合都不是手上持有大量高價地、或負債很高的財團，其中鷹君及信置都有故事。
鷹君是競投住宅地的稀客，可以說是不便宜不投。2008年發生金融海嘯後，香港地產不景，至2014年，政府開賣白石角地皮，鷹君就以低於市場預期下限價的17%價格投得，成交價24.1億元，平均樓面呎價3300元，創了新界東地皮自07年以來的低價，可見鷹君是“執平地”的老手。
至於牽頭財團信置，則有另一個故事。信置過去亦曾有買貴地的經驗，最經典的是小西灣藍灣半島地皮。於1997年金融風暴前，信和以“驚天價”118億元投得，呎價超過4,000元，在當時屬超級高價。隨後爆發金融風暴，結果發展商需要引進新股東，分擔財務負擔。
不過有信置老臣子跟記者說，話當年他們是來自新加坡的過江龍，在賣地場上經常受到本地財團抵制。每當看見他們投地，本地地產商便經常聯手叫價競爭，所以他們的困局，是不出高價根本買不到地。然而如今俱往矣，信置已成為本地主要發展商之一。啟德地皮再創低價，而且發展商並非單獨入標，而是組合4個財團共同入標，可見市場對投地態度非常保守，很多本身負債高或過去買了貴地的財團，根本就不願意出手，願意出手的財團亦不想獨力承擔。
由此可見，在利息高企的情況下，人人都非常“謙手”。住宅的麵粉價下跌，而且似未見底，未來的壓力便會推向麵包價，住宅樓價還有下調的壓力。
王震宇:招標結果反映市場實況
Bricks & Mortar Management創始人王震宇說:“見到地價很明顯低到一個吸引的水平，可能發展商都計到數，樓價未來就算下跌，都有足夠安全係數，毋須蝕本，這個是最重要，否則沒有人會出來買地。”
王震宇又指，在高息環境下，早年高價投地的發展商，由於囤積項目的成本亦有所上升，有機會寧願劈價，甚至蝕讓賣樓。“從投資角度去看，假設未來住宅租金升20%，若要有3厘或以上較合理的收租回報，樓價最少要跌30%。”
此外，本港銀行陸續上調新造H按封頂息，加幅達0.5厘，是今輪按揭利率升息週期中，幅度最大的一次。
張翹楚：若息口再上升地價會繼續下挫
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚就表示，每呎樓面地價5,392元屬預期之內，並創過10年新低，認為此水準對發展商來說是“進可攻、退可守”，風險可控，預計項目未來每呎可賣1.7萬至1.8萬元，又指市區地皮對發展商仍有吸引力。
他又表示，啟德地價已經跌至很低水平，相信未來不會再下一次。他指，若果區內地價要再跌，估計將與息口上升，以及二手樓價繼續下挫有關。
梁沛泓：對市場的影響屬中性
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，今次的中標價其實仍屬於低水，呎價較上次低，對市場的影響中性。“早前預測該地皮每呎樓面地價約4,600元至4,800元，較今次中標呎價平，是因為是次地皮推出的時間及地點皆較去年底長實中標時差，加去年長實中標 價亦較當時市場預期低，故綜合上述因素，成功吸引不少大型發展商加入爭奪。”
張競達:希望政府撤辣
至於中原測量師行張競達則認為，是次地皮成交貼近市場預期，惟仍創下區內地皮10年新低。不過該地順利批出，未受荃灣油柑頭首置地流標影響，反映發展商仍積極爭奪市區。但由於該地條款較多，需興建地下街設施及多項社福設施，故發展需時，令發展商出價保守。
張競達又預料該地可發展成中小型住宅單位，若工程落成後，計算建築成本及合理利潤，每呎實用售價為15,000元。
他強調，地價低對市民不一定是壞事，發展商平買平賣，其實是不少人入市圓業主夢的黃金機會。但是長期低價賣出珍罕的地皮，亦一定影響政府收入，自然亦影響民生。“住宅物業非商品，而是生活必需，對比波動大的股債匯，更是很多人理想的長線安全投資，若放任樓價直插到底，將令不少為置業而節衣縮食的市民損失慘重，衍生眾多社會問題，物業買賣牽涉的不止地產建築界，而是民生及社會，若樓市急速下滑將對社會及經濟造成衝擊，未來負資產個案勢急升，蝕讓個案續增，並嚴重影響賣地 收入，冀政府正視撤辣為樓市鬆綁。希望10月公布的《施政報告》會有相應的措施，為樓市止血，否則勢必影響香港的疫後復甦速度。”
