樓市展望：下半年樓價租金仍看俏
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮 [第3548期 2023-07-20發表]
邁入第二季之後，本港樓市經歷通關復常的高漲情緒後有所轉靜，交投量亦放慢，惟相信此乃急衝一陣後的理性調整。展望下半年樓市，筆者仍感樂觀，除因有本地需求外，內地及海外人才陸續來港的購買力更加不可小覷；配合本港在後疫情時期及通關後的經濟持續復甦，而中長線息口傾向見頂，整體環境對下半年樓市仍有利，有信心下半年樓市最終仍能朝著價量齊升的方向進發，全年樓價維持看漲一成的目標。
大量外來專才到港必定是推高住屋需求的一大動力，特區政府自去年底推出“高才通”等各項人才輸入計劃以來，截至6月底，已接獲逾10萬份申請，當中逾半數已批出，各項輸入人才計劃反應踴躍，10萬份申請約是每年輸入3.5萬人才目標的3倍，證明本港對世界人才的吸引力。此外，運輸及物流局日前亦宣布，運輸業輸入勞工計劃已在7月18日起接受申請，其中航空業的配額為6,300個，公共小巴及客車行業則有1,700個配額。此等數量龐大的專才及勞工來港，物業租售市場定必受惠。
目前，香港正處疫後復甦重啟之路，經濟正持續改善之中，而人才來港正好配合經濟進一步發展的需求。根據統計處數據，本地失業率繼之前連降12個月後，近期亦維持在約3%的疫情前之低水平徘徊，低失業率亦利好樓市發展。至於自去年下半年起一直左右樓市的息口問題，市場佔計美息最多再加兩次後便會結束加息周期，息口漸屆見頂亦可增強市民的置業信心，可帶動下半年物業市場持續轉旺。
更重要的是，金管局於7月初宣布調整樓市措施，放寬3,000萬元以下物業樓按，進一步擴大受惠層面，協助市民換樓置業，當中包括樓價1,500萬元或以下的自住物業，最高可承造七成按揭，對有意換樓的市民來說實是喜訊；有關新措施有助減輕首期負擔，刺激市民入市的意欲。儘管目前樓市偏向走弱，短暫的刺激力度有限，但當市況回暖，對於啟動換樓鏈的作用將有倍增的效果。
筆者相信隨著人才來港，經濟回升，住宅市道有望重返升軌；發展商積極推盤應市，預期下半年一手私宅買賣登記量可再升三成，挑戰8,200宗水平。二手市場也將同樣受惠，料下半年二手私宅登記量亦可較上半年漲三成，至近2.28萬宗。綜合預計，下半年整體私宅交投量料升三成，最終料達3.1萬宗水平；而全年總計料錄約5.48萬宗，按年冀增36%。
預測樓價走勢方面，受惠下半年購買力釋放，加上經濟回升及息率趨向平穩等有利條件下，樓價料在反覆中向好。其中，中小型住宅樓價下半年料再有5%的上升空間，即全年累積升幅或達一成；豪宅物業方面，受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。
至於租金表現料更亮麗，在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或選擇先租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升逾10%；而豪宅租金下半年也看升5%，全年有力升約8%。
