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大灣區規劃帶動房地產投資趨熱
Blueprint of the Greater Bay Area boosts investment in real estate industry
本刊記者 胡倩怡 [第3446期 2019-06-28發表]
深圳前海。(余偉德攝影)  
 
自2017年3月,“粵港澳大灣區”概念提出以來,在政策利好的光環下,大灣區內城市集萬千寵愛於一身,投向區內的投資意欲增長強勁,廣州、深圳、香港更成為市場焦點。單在2018年,廣州及深圳的交易總額就已達到人民幣546億元的紀錄第二高位;外資房地產投資從2014年的人民幣22億元,上升超過一倍至2018年的人民幣52億元;而香港樓市交易也明顯活躍,有分析認為,未來10年香港房地產價格上漲將持續。
 

大灣區規劃利好房地產發展

 
戴德梁行6月初發布的《機遇與潛力:大灣區房地產投資趨勢》報告指出,廣州及深圳的房地產投資浪潮正受大灣區規劃進一步推高。
 
距離首次公布轉化粵港澳大灣區(包含廣東省九個城市以及香港及澳門兩個特別行政區)為全球經濟動力這項宏大規劃接近兩年後,中央政府在2019年2月正式公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。雖然綱要並沒有在細節上著墨太多,但各界對於政府持續致力推動區內經濟增長,均表示歡迎。自從規劃首次公布以來,各界對綱要期待甚殷,投資者及發展商對區內的投資意欲在過去兩年間穩步增加。
 
雖然房地產並非大灣區規劃的關鍵環節,但成功落實規劃綱要毋庸置疑將會對房地產行業產生重大影響,包括新的交通設施的完工將創造新的商業節點,以及新的產業的發展及收入上升會明顯帶動企業對商業地產的需求。作為華南兩個最發達的城市,粵港澳大灣區規劃的落實將大大推動深圳及廣州房地產的需求。
 
受惠於大灣區的增長潛力,投資於區內的意欲增長強勁。特別是投資者焦點主要集中在廣州及深圳,皆因其經濟體成熟,又鄰近香港,且擁有高質素的商業資產。單在2018年,兩個城市的投資交易金額共計人民幣546億元,創下歷年紀錄第二新高,僅次於2017年的最高紀錄人民幣575億元,與規劃公布前的2016年比較,約為當年交易金額人民幣175億元的三倍以上。
 
據中原地產發布數據顯示,5月份中原大灣區指數報113.83,按月升3.53%,上升幅度為指數自2016年3月有紀錄以來次高。11個城市共12個指數,全面報升,上升幅度由0.21%至5.96%,其中中原大灣區指數、中原大灣區香港指數,以及中原大灣區東莞指數同創歷史新高。四大中心城市(香港、澳門、深圳、廣州)中,香港及澳門指數同創歷史最大升幅,帶動大灣區指數創下歷史新高。
 
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,受中美貿易戰影響,中國內地放鬆銀根,對物業市場需求增加,調控樓市力度亦未有進一步加大,令大灣區各城市樓價穩步上揚。香港物業市場長期處於供不應求狀態,而且受惠於美國聯儲局放風下半年或會減息兩次,港按揭利率長期處於低位,令5月份香港物業市場價量齊升。5月份人民幣貶值,亦是令香港及澳門樓價指數大幅向升之主因。
 

海外投資者需求強勁

 
報告顯示,隨着大灣區投資市場愈趨熾熱,也吸引到愈來愈多海外投資者的注意。計及海外投資者在廣州及深圳每宗超過人民幣1億元的物業投資,其總額從2014年的人民幣22億元,增加超過一倍至2018年的人民幣52億元。
 
戴德梁行香港區研究部主管及董事賀凱先生表示:“大灣區規劃潛力巨大,隨着區內城市之間的交通連繫日益緊密,其中廣州及深圳更擁有雄厚的經濟基礎,增長可期,故吸引了眾多香港及海外房地產私募基金在兩地尋找合適的房地產投資機遇。”
 
2018年海外投資者強勁的投資需求延續至2019年第1季,兩個城市的外資交易總額共計人民幣75億元,略多於2012年歷史高峰的一半。
 
在各類資產中,寫字樓及零售物業一如所料成為海外投資者青睞的兩類資產,過去10 年分佔外資交易總數的40%及25%。報告顯示,受本地公司出於升級及/或擴展的需要對甲級寫字樓需求的帶動,尤其是科技行業,深圳寫字樓市場的凈吸納量在2017年及2018年分別增至767,500平方米及 455,700平方米,遠高於十年歷史平均水平263,200平方米。同時,電信、媒體和科技行業租戶及共享辦公空間營運商的強勁擴展需求,把廣州甲級寫字樓市場的空置率推至十年新低,2019 年第1季僅為4.1%的超低空置率導致該市的平均月租在全國一線城市中增長最快(同比 增長3.2%),達到每平方米194.6元人民幣。此外,零售物業的投資需求也有所增加,特別是具有重新定位或升級增值潛力的物業。 
 
大灣區炙手可熱,不僅令投資者垂青,更引來地產開發商紛紛搶灘爭奪這塊“肥肉”。例如,新鴻基地產分別在2018年5月及2019年2月透 過政府公開招標,買進慶盛高鐵站(前往西九龍站車程一小時)附近的兩幅地皮(交易金額分別為人民幣2.64億元或平均每平方米人民幣4,120元,以及人民幣11.9億元或平均每平方米人民幣4,530元)。嘉里建設也在2018年12月投得前海一幅商業地皮,總金額為人民幣26.3億元(平均每平方米人民幣30,569元)。這是嘉里建設在前海買進的第三幅地皮,該開發商擬在該土地上建設一項包含寫字樓、酒店、零售及住宅的混合發展項目。可見,開發商也紛紛看好大灣區市場前景。
 
 
戴德梁行大中華區資本市場總裁及中國資本市場主管葉國平先生表示:“我們預期會有更多海外房地產私募基金進軍廣州及深圳的投資市場,因為兩地的經濟基礎因素強勁,且鄰近香港。外資及內資爭奪投資機遇,尤其是商用資產,很可能導致競爭加劇。”
 

港樓牛市將長達10年

 
今年5月,瑞銀(UBS)發布研究報告稱,即便香港已是全球最貴的房地產市場,但該地區的房價在未來十年仍會繼續上漲。
 
瑞銀投資銀行中國香港房地產研究部主管林鎮鴻在報告中指出,未來10年香港房地產價格上漲將持續,背後的支撐動力來自供應短缺、因粵港澳大灣區經濟融合帶來的人口流入。他認為,根據人口以及非本地需求計算,香港每年的住房需求達到6萬套,然而政府的長期住宅供應目標僅為4.5萬套。不過,隨着大灣區計劃的實施,居民流入將成為關鍵,這將延續香港房價過去20年的上漲趨勢。
 
值得注意的是,此前因政策收緊,香港樓市自2018年下半年開始降溫,顯價量齊跌之現象,由此引發“十五年大牛市告終”等諸多疑慮。但今年以來,連續多月下滑的香港樓市開始回暖。
 
據中原研究部數據顯示,2019年5月份價值二千萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得451宗,總值216.22億元,較4月的379宗及184.43億元,分別上升19.0%及17.2%。數字是自2018年7月的703宗及326.80億元之後,創十個月新高。反映市場有一手豪宅新盤推售,以及二手豪宅市道暢旺,以致整體豪宅買賣連升三個月。
 
其中,2019年5月份價值二千萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得275宗,總值129.33億元,較4月的240宗及119.70億元,分別上升14.6%及8.0%。宗數是創2007年11月283宗後的十一年半單月新高,金額是創2013年12月196.25億元後的逾五年按月新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,數據顯示4月期間樓市暢旺,市民的購買力強勁,高價住宅備受追捧,刺激二手豪宅交投活躍,買賣連升四個月。
 
香港測量師學會前會長余錦雄曾發表評論指,香港樓市未來將取決於自身的競爭力。他認為,香港可藉大灣區機遇提升整體競爭力,在現時風雲變幻的時代,香港需要保持自身經濟領域的領先地位。


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