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商品房預售制度只能完善,不能廢棄
The pre-sale system of commercial properties can only be improved, not abandoned
■ 董藩 周宇 [第3527期 2022-09-30發表]
 
■董藩北京師範大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師
■ 周宇 中國社會科學院大學經濟學院副教授 


▲2022年8月24日,廣東惠州,市民在一處房地產售樓處參觀。(視覺中國圖片)

商品房預售是指開發商將正在建設的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。自1994年確立實施以來,商品房預售制度就備受各界關注,並頻頻引發熱議。這次因為市場不景氣、樓盤爛尾,引發一些項目的準業主公開聲明“斷供停貸”,進而對房地產運行秩序及金融安全造成極大威脅。這再次引發了關於商品房預售制度存廢的爭議。作為學習、研究房地產30多年的學者,我們認為,預售制度不能廢除,只能完善。
 

發達國家的預售制度及中國引進時的不當變革


在美、英、加、澳、新等西方發達國家,在新建商品房銷售中普遍採用預售制度。這種商業模式後來傳入香港,並通過香港傳入中國內地。

那些主要發達國家的預售制度大同小異,基本要點是:首先,開發項目在規劃設計獲得批准後,即可預售。購房者與開發商簽訂預售合同,繳納首付,預售合同成立;

其次,在項目預售達到全部銷售面積或項目預估銷售總額的一定比例(比如70%)後,開發商可向銀行申請建造貸款(國內叫開發貸款),用於工程建設。開發商未獲貸款前,一般不會開工,也無錢開工建設。若預售不理想,可以修改規劃設計,以適用需求,重新預售。這就避免了因為決策錯誤而帶來的產品錯供及對生態環境不可修復的破壞。

再次,首付款不交給開發商,而是要存入信託監管賬號,由買賣雙方的律師及政府監管部門共同監管。一旦出現不能交房這樣的意外,首付款將安全地退還給買房者。

最後,簽訂合同時,不同步辦理個人按揭貸款手續,而是到項目竣工驗收,辦理入住手續時,買房者才與銀行辦理按揭貸款手續。各國的差別主要表現在首付成數的規定(如最低繳5%、10%還是20%)和首付繳納方式的規定上(如英國、加拿大、新加坡規定首付可分期繳納,而澳大利亞、新西蘭等一般是一次性繳納)。

預售制在中國實踐中確實出了問題,但我們認為這些問題不是預售制本來的難以克服的問題,而是源於中國引進該模式時,做的不科學、不合理變更——

首先,修改了風險的合理配置機制,過度保護銀行等金融機構,把購房者置於嚴重不利地位。但在購房者集體出險時,這種修改反而會引火燒身;

其次,政府在預售制度設計時,一直忽略對購房者的首付和按揭資金的安全保護;

再次,現行房地產信貸政策熱衷於對購房者的按揭貸款的投放,對開發商特別是民營開發商的開發貸款需求存在嚴重歧視傾向;

最後,銀行在追求利潤最大化過程中,利用主導信貸政策制定的便利、公有體制格局下資金供給壟斷和寡頭協作的優勢以及單方面制定格式合同的強勢地位,突破了國際慣例,在購房者簽訂預售合同、未獲得房產實物即未交房時,強行提前1-3年發放按揭貸款,既把爛尾的風險全部推給了購房者,又提前1-3年開始收取利息。

除了做了一些不科學、不合理的變更外,預售與按揭的監管工作也不嚴格、不到位,以至於出現了“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金,挪用預售資金、導致樓盤爛尾,刊登虛假廣告、貨不對板,延期交樓等問題。

 

為什麼預售制不能廢棄,只能完善?


預售制的存在,有其充分的合理性與積極意義。全世界市場經濟國家大都在積極運用預售制服務於經濟建設。撥開情緒化議論的泡沫,就會發現中國也無法廢棄這種模式——

第一,房地產屬於資本密集型行業,它不但開發周期長,而且資金投入量大。預售的擔保與融資功能恰好有效緩解了開發中先期資金投入不足問題,從而降低了行業進入門檻。這對擴大開發規模,增加商品房供應量,緩解供求緊張之壓力極有利。從中國實施的預售情況看,它為開發商解決了20%-50%的融資來源,而一旦沒有預售作保證和預售對應的資金做基礎,建築商和供貨商也不敢墊資,開發商的融資能力會繼續下降10%-30%。

如果沒有這些資金的多年支持,房地產行業的開發能力估計會下降30%-60%,竣工面積會大大下降,中國人的住房條件會遠不如現在。而且在供求關係作用下,商品房價格會上漲到現在的兩倍以上,購房者真買不起了。顯然,預售制不僅對開發商和購房者有利,政府也藉此收穫了巨量的GDP、財政收入、就業量和相對較低的房價水平,減輕了保障壓力與支出。

第二,正如前面所說,預售是很好的檢驗產品是否受歡迎、資源配置是否合理的方式。如果預售效果不理想,說明產品不受歡迎,可以及時根據市場反饋,調整規劃與設計,以改進產品的質量,增加供給與需求的耦合度。這就是房地產業大規模發展了一、二百年的那些歐美發達國家,預售制度仍然存在並欣欣向榮的又一個理由。當然,由於住房短缺及按揭貸款時點不同,在中國,預售的這一功能被弱化了,但對分期開發樓盤的後續產品調整,也是很有指導價值的。

第三,預售制度對購房者也具有三大好處。首先,在正常而非嚴厲調控的狀態下,房價一般都呈現上漲的狀態(這是房價運行的基本規律)。而預售的價格是根據預售時點的供求關係確定的,一般會低於1-3年後房屋竣工驗收時根據新的供求形勢確定的現房價格。這就意味着通過預售鎖定價格通常要比買現房節省很多資金(最近幾年因嚴厲調控導致下跌的情況除外)。這樣,預售就成為購買者規避價格上漲風險的交易工具。其次,通過預售,購房者可以提前鎖定心儀的樓盤。對更需要買某個樓盤(如通勤距離近或臨近父母住址)、購買心情更迫切的需求者來說,得到配套好、升值潛力大的樓盤,是資源優化配置的體現。最後,通過預售,更早、更迫切需要房子的買房者也能得到更好的樓層、戶型、朝向,這也是資源優化配置的應有含義。

由以上三點可知,設計科學、合理的預售制,對開發商、購房者、銀行、政府都是非常有意義的,不能因為出了問題,就不顧或忘記了它的價值,要求廢棄它。中國房地產業的發展儘管逐漸向成熟期過度,但因為城市化進程在繼續推進、區域間人口在整合、家庭繼續裂變、生活方式繼續演化等原因,房地產需求還將繼續保持在較高水平。這是中國經濟可持續增長的有利條件,也是保就業、保財政收入、保穩定的托底力量。若不打壓,至少未來十年,一、二線城市的房地產開發預計仍將保持增速。三、四線城市的發展速度雖會變緩,二手房交易會佔上風,但不可能沒有一些城市更新項目。這就需要預售制度繼續發揮作用。如果強行取消預售,在房價長期看漲城市的樓盤,及房價平穩城市中位置好、配套好的樓盤,依然會搶手。非常想買的人還會採用付款預訂的方式確保買上,也節省開支,市場上會再次出現實質性的預售關係。而在那些人口大量外流、房地產供應過剩的收縮性城市,不用取消預售,實際上它也幾乎不起作用,因為很少有新樓盤的開發了。

 

中國預售制度爭議的焦點與完善建議


當前,對於預售制度存廢問題的觀點可歸為三類:一是主張立即廢除它;二是主張目前繼續完善它,但在未來還是要廢除;三是認為它具有存在的合理性,但需要進一步改進。多數學者及廣大民眾持前兩種觀點,他們認為,“預售是房地產萬惡之源”、“預售致質量問題等違約行為無法控制”、“預售將風險轉移給了買者”、“預售是空手套白狼”、“取消預售房價會大跌,會合理回歸”、“取消預售是社會公平正義的需要”等等。但在筆者看來,商品房預售是一項偉大的發明,在世界房地產發展實踐中曾經並繼續發揮著積極作用,只是中國引入時做了修改,但恰恰因為這些修改破壞了原制度的公平性和科學性,導致了風險的嚴重不合理配置及向購房者的全面聚集,從而導致“集體斷供”這樣危險局面的出現。預售制不該、不必也不能取消,但必須完善——

第一,按揭貸款辦理時間恢復到交房時。一定要糾正在簽訂預售合同時,同步簽訂按揭貸款協議的做法,科學管理與分配風險。

第二,首付款要保存到監管賬戶,由買房者代表或委託的律師、開發商律師和房地產主管部門共同監管,交房前不可挪用。現行的監管模式下對預售資金和開發貸款分設兩個監管賬戶,重要監管賬戶由房地產主管部門、銀行、開發商共同設立,開發貸款監管賬戶由銀行和開發商共同設立(對少量能申請到開發貸的大開發商),兩個都沒有買房者這個最該參與的一方,不科學、不合理,也是出問題的主要原因之一,必須改革。

第三,以土地使用權和在建工程為抵押,恢復開發貸款業務(近幾年絕大多數中小開發商根本無法獲得開發貸),按施工進度撥付。若改變了按揭貸款辦理時間,為保證開發能力不下降,就必須給予開發商貸款支持。在政策穩定前提下,有土地使用權和在建工程做抵押,又有較好的預售情況作保證,這種貸款風險很低。

第四,項目達到交房條件或購房者收房達到一定比率(如90%)後,允許將已收房者的首付連同按揭貸款資金,劃轉開發商賬戶。開發商用收到的這些售房款及其他資金及時償還開發貸款。

第五,修改相關法律,或由最高法院通過司法解釋,明確由於開發商原因未按照約定期限交付房屋的,購房者有權利解除《商品房預售合同》,並要求返還首付資金。

通過以上五點修改,重新調整風險分配格局,構建風險預防機制,就可以消除缺陷,消化衝突,促進預售與按揭業務的平穩、健康運行。


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