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中國房地產市場能夠平穩過渡嗎?
■ 易憲容 [第3501期 2021-09-13發表]

易憲容
  1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習,分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作。現為青島大學財富管理研究院院長。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等,並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。


就目前中國的經濟形勢而言,可能市場最為擔心的是中國房地產市場未來趨勢。因為,20年來中國房地產不僅是拉動國內經濟增長最大的動力,也由於房地產企業、個人及地方政府的高槓桿率和高負債率讓國內金融業快速地壯大與膨脹,風險大增。對此,2020年12月,人民銀行會同銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,建立房地產貸款集中度管理制度,即對房地產企業設下“三條紅線”,要求房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率超過100%、現金短債比小於1倍,以健全中國宏觀審慎管理制度,完善房地產金融管理長效機制。隨時該政策的落實,中國房地產企業負債率高的風險也可能爆發出來。

 

房市過度繁榮是金融槓桿拉動的結果


有國際評級機構認為,隨着中國金融監管政策不斷收緊,中國房地產行業經營環境正在轉差,市場對前景存到悲觀。國際評級機構穆迪9月2日發表報告,把中國房地產行業展望,由“穩定”調整為“負面”,主要是預期未來6至12個月中國房地產企業在國內銀行與依託貸款融資,以及國內外債券市場融資渠道依然緊張。此外,穆迪也預期未來6至12個月國內房地產合約銷售額最多將下跌5%。這其實就是中國房地產市場未來趨勢問題,就是未來中國房地產市場是否能夠平穩過渡問題。

可以說,過去20多年來,中國房地產行業經歷一輪高速增長,比如1998年至2019年,房地產企業個數由24000家增加10萬家以上,商品房銷售金額由2,500億元增加到16萬億元,增加了64倍,而中國房地產市場的高速增長與繁榮,完全是企業、個人及地方政府利用銀行的高槓桿率及過度信用擴張的結果。比如房地產企業本年度實際到位的資金,由1998年的4,400億元,增長到2019年178,000億元。到2021年6月底,國內銀行業的總資產達到328萬億元,金融機構本外幣貸款191萬億元,其中房地產貸款餘額為51萬億元,而個人按揭貸款達36.6萬億元。從這些數據可以看到,20多年來,特別是從2009年以來,中國房地產市場高速增長及過度繁榮,完全是國內銀行金融槓桿拉動的結果。這也是國內金融監管高層對房地產市場擔心的原因所在。

 

“只住不炒”市場定位面臨的問題


2016年,中央明確房地“只住不炒”的市場定位。不過,觀念上的“只住不炒”的市場定位要面臨的幾大問題如何平衡?即經濟增長、金融風險防範和重大利益關係調整。因為房地產的“只住不炒”的市場定位,就意味着房地產市場要由以投資為主導的市場回歸到以消費為主導的市場轉變,而這種轉變關鍵或最為明顯的標誌就是讓房地產市場的價格逐漸下調,由投資者可承受的價格水平逐漸轉變至消費者可承受的價格水平上來。如果這種價格水平不能夠調整或下降,那麼“只住不炒”的市場定位只能是觀念上的。

如果中國的房地產市場要實現這種轉型,中國銀行業及房地產業所面臨的問題就暴露出來了。因為當前中國銀行持續繁榮近20年,就在於房地產市場的繁榮,銀行向房地產市場提供了所需要的資金。而房地產市場繁榮及房價只漲不跌,銀行業又把房地產市場貸款看作是優質資產,特別是個人住房按揭貸款更是銀行都在搶佔的業務。因為,只要房價在上漲,個人住房按揭貸款就不存在信貸風險,而且是低成本、高收益的優質業務。比如當前中國個人按揭貸款餘額36萬億元以上,以利率5%計算,銀行一年的貸款收益就達18,000億元。但是如果房地產市場價格出現調整,特別是向下調整,銀行的房地產貸款風險就會暴露出來。而房價下跌的幅度越大,銀行貸款所面對的風險就越大。

還有,在房地產市場由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉型過程中,如果房價下跌,房地產企業的住房銷售會立即下降,甚至於投資者消失及銷售停止,直到房價下降到消費者可承受的價格水平時才會有銷售。在這種情況下,立即會導致大量的房地產企業破產倒閉。這不僅會引發銀行不良貸款快速增長,金融風險出現,也可能引發廣泛的社會經濟問題。因為,房地產破產倒閉,購買期房的投資者不能夠收到住房,肯定會不罷休,甚至於會採取過激方式來應對。

當然,房地產市場由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉型,更重要是重大的利益關係調整。這是一場有房者與無房者、持有房多者與持有房少者、持有高價房與持有低價房者、有權者與無權者等多重重大的利益關係博弈。在制度相依的路徑下,絕大多數弱勢的市民或一般民眾往往都會成為這場利益博弈失敗者,即這些弱勢者相關的相對利益會越來越少。這也是當前國內房地產市場之所以由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉型面臨最大的困難所在。

2016年開始講的“只住不炒”的市場定位,其實質就是房地產市場由以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉型,但是在房地產調控政策實施過程中,則用“穩房價、穩地價、穩預期”作為實施原則。而這個實施原則與“只住不炒”的市場定位基本上是相悖的。因為,“只住不炒”的市場定位的實質或核心是讓房地產市場價格逐漸回歸到消費主導的價格水平上去,如果房地產市場的價格要穩定,那麼這種價格回歸是根本不可能的。還有,與投資品市場的價格形成不同,實質性消費品市場的價格完全是由供求關係來決定,所以住房消費品市場的價格是波動的而不是穩定的。只有投資品的價格才是由市場的預期來決定。“穩預期”的調控政策當然是把房地產市場當作投資品市場。

 

落實管理制度促房市平穩健康發展


在觀念上“只住不炒”的市場定位下,儘管媒體每年都在報道,2016年以來房地產市場調控政策每年都會出台幾百次,但是不僅沒有讓房地產市場的價格向下調整,讓房地產市場向消費為主導市場轉型,反之,每年的房地產市場價格還是在上漲(每年統計報告只是說漲幅小了),甚至於全國的房價都上漲了一半以上了,不少四線城市的房價上漲了10,000元以上。只要房價在上漲,中國房地產市場的繁榮就不會停止。比如,2016年全國的住宅銷售金額為99,064億元,2020年為154,567億元,而2021年1~6月為84,632億元。也就是說,即使2020年新冠病毒疫情,許多行業都出現了停產、停工,但房地產市場繁榮並沒有停止,而且還在創歷史新高。

最近中國央行的金融穩定報告指出,要常態化實施房地產貸款集中度管理制度,通過該制度健全中國宏觀審慎制度的具體措施,提高金融體系穩健性,促進房地產市場平穩健康發展。同時,中國央行也對4400家銀行業金融機構開展央行金融機構評級,評級結果是,3978家參評機構處於安全邊界內,資產佔比98.6%;只有422家參評機構處於安全邊界之外,資產規模4.6萬億元,資產佔比1.4%。也就是說,無論是常態化實施房地產貸款集中度管理制度,還是對國內銀行業金融機構評級,都是假定房地產市場價格只漲不跌。在這個前提下,中國的銀行業肯定不會有問題,也不會有風險。如果房地產市場價格下跌,這種管理制度要達目標是不容易的。

所以,對於當前中國房地產市場的基本判斷,主要看三點指標,住房的銷售金額和房價是否下降,房地產企業是否破產。如果這三個問題都是肯定的回答,未來中國房地產市場的繁榮還會繼續。目前的情況正是這樣,市場不用過多擔憂。


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