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中國房地產回歸正常消費市場
易憲容 [第3449期 2019-08-12發表]
易憲容
  1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習,分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作。現為青島大學財富管理研究院院長。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等,並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。
 
在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”在這段話中,“只住不炒,落實房地產長效管理機制”,在2018年中央經濟工作會議就有,沒有多少新意,而“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,則是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味着國內的房地產市場政策將出現重大調整。
 
因為,從1998年中國住房採取貨幣化分配改革以來,特別是從2003年18號文件把房地產作為支柱產業開始,國內房地產業基本上成了國內居民消費升級,拉動整個經濟增長的動力。這在十幾年的時間裏,國內經濟增長快與慢都會與房地產市場的政策調控有關。房地產調控政策往往成為短期刺激經濟增長的工具。比如,2003年國務院的18號文件就是要以房地產為支柱產業,以此為動力來拉動整個經濟增長,所以,在當年的土地、信貸及財政等政策全面放鬆,導致了當年的房地產投資、土地交易及住房交易等出現快速增長,隨之2004年立即出現全國投資過熱,政府不得不出台收緊房地產的調控政策,以此來整頓當時的投資過熱和經濟過熱。
 

因應次貸危機,政府全面

放鬆房地產調控政策

 
2008年9月美國金融危機爆發,當前中國的經濟並沒有多少問題,更沒有出現什麼金融危機(因為當時國內銀行業績創歷史最好的水平),但中國政府為防止外部金融危機對中國經濟的衝擊,減緩中國經濟增長可能下行的壓力,政府又全面放鬆了房地產調控政策,不僅中國央行把銀行存貸款基準利率下調到歷史最低水平,全面放鬆住房按揭貸款利率及首付比例,而且政府也全面放鬆住房的稅收政策。也正是這些房地產信貸政策和稅收政策全面放鬆,成了短期內刺激國內房地產增長巨大動力,使2009年國內房地產市場出現了空前繁榮,住房銷售的增長速度達到80%以上,中國經濟增長也保持在全球高水平上。
 
2015年下半年,由於國內經濟增長下行的壓力上升,國內央行又全面放鬆2010年的關於房地產調控的國十條政策,全面鼓勵國內的住房投機炒作者湧入房地產市場。可以說,也正是這些房地產調控政策刺激了2016年以來國內各城市房地產市場價格暴漲和住房銷售連續幾年創歷史,而且這種情況目前還在繼續。
 
比如,2008~2018年,中國個人住房按揭貸款餘額從3萬億元增至25.8萬億元,十年的漲幅達近10倍。中國的中農工交建等五大銀行,2018年全年,五大行個人住房貸款佔個人貸款的比例,最低的一家都超過了60%,最高的一家乾脆越過80%。可以說,這幾年國內房地產繁榮,經濟快速增長,基本上就是國內寬鬆的房地產政策所導致的結果。通過住房按揭貸款讓銀行大量的資金都流入房地產市場。
 
還有,2018年末,房地產貸款(指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款)餘額38.7萬億元,同比增長20%;全年增加6.45萬億元,佔同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發貸款餘額方面,2018年末為10.19萬億元,同比增長22.6%。再加上,截至2019年5月末,房地產信託資產餘額3.15萬億元,佔全部信託資產餘額14.00%;較年初增加1665.97億元,同比增長15.15%。也就是說,這幾年國內房地產市場投資快速增長,同樣得益於這些對房地產短期刺激的金融政策。
 
可以說,十幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。
 

調轉思路,不將房地產作為短期刺激經濟的手段

 
比如,到2019年6月底,由於負債嚴重導致資金鏈斷裂,導致了國內100多家的中小房地產企業破產,而房地產企業的破產,也正式敲響了中國房地產市場風險正在爆發的警鐘。還有,這幾年,由於不少城市房價過度炒高,從而導致這些城市的營運成本上升,居民消費嚴重擠出,居民債務水平全面上升,從而使得這些城市的經濟開始出現全面衰退。比如,珠三角的中山和長三角的鎮江的情況就是如此。可以說,隨着這幾年不少三四線城市的房價突然爆炒及飆升,下一個中山及鎮江還會陸續有來,甚至於類似這樣的城市可能大量的出現。針對這樣的情況,中國金融監管部門正在全面收緊融資渠道,限制房地產開發商過度融資,限制居民的消費貸流入房地產市場。估計這也是7月30日中央政府“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。
 
因為,堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位已經有幾年了,但這幾年來為何這個房地產市場發展的基本原則不能夠落地或真正落實,最為根本的問題估計在於地方政府根本上沒有放棄房地產市場作為短期刺激經濟的手段,而是在強化這種短期刺激經濟的手段。因為,這幾年來不少地方政府出台的所謂的房地產調控政策,特別是無所不用其極的行政性調控手段,看上去是遏制房地產市場炒作,實際上不少地方政府房地產調控往往都成當地房地產市場的飢餓營銷,目的就在於如何短期刺激當地房地產市場增長及經濟增長。所以,許多城市出台的房地產調控政策越多,這些城市的房價上漲得越快,住房銷售越是繁榮。中央政府現在重新調整房地產的調控政策思路,就是要扭轉地方政府這種對房地產依賴症的政策思路,就是要地方政府放棄經濟增長下行就得放鬆房地產調控政策的幻想。
 
當然,要認真落實“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的精神,首先要做的就是要把“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”落到實處。而要做到這點,不僅政府的房地產調控政策不能夠托住房價(比如中央職能部門的穩房價),而是要讓房地產的價格基本由市場供求機制來決定,並讓當前各地方政府的行政性調控政策逐漸地退出市場,加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。比如,堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(比如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅,通過這些稅收政策鼓勵購買一套住房的消費者,嚴厲打擊購買二套以上住房的投機炒作者,即凡是通過住房投機炒作牟利就得通過稅收政策給予嚴厲的限制),堅決遏制房地產投機炒作,讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場,而且還得全面收緊金融槓桿(對購買第二套以上住房者增加首付比重及上調按揭貸款利率),利用經濟槓桿迫使房地產投機炒作者退出市場。
 

房市須回歸消費市場

 
也就是說,國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。比如,為何國內居民有意願與動力不斷冒風險向銀行貸款及P2P過度融資,就在於他們這做是有利可圖,能夠賺錢,甚至於可獲得暴利(而且歷史上的經驗證明也是炒作住房能夠獲得暴利),成了國內居民發財致富的主要工具。在這種情況下,豈能讓國內居民不千方百計地加大金融槓桿湧入房地產市場?房地產開發商之所以也敢冒巨大風險不斷地過度信貸擴張?就在於他們的投資、他們生產的住房有住房投機炒作者來接盤,他們也由此也獲得暴利。而且歷史也證明了在中國任何人從事房地產開發,沒有一個不是無本暴利的。所以,對於國內的銀行及市場上的金融機構來說,他們的貸款出去基本上都是被動的。
 
▲如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。圖為天津市東麗區一樓盤的施工圍擋。 (新華社圖片)
 
所以,當前國內房地產市場所有問題的源頭就在於現行的政策允許購買住房可以成為一種賺錢獲利的工具,而不是基點建立在購買住房滿足基本的生存需求上。可以說,只要購買住房能夠牟利。只要購買住房是一種賺錢的工具或投資渠道,那麼政府的房地產政策無論用什麼方式來限制,都無法阻止住房投機炒作者湧入房地產市場的。只不過,更多的限制政策讓他們進入房地產市場成本上升,利潤減少而已。這對國內炒作住房的居民及房地產開發商都是一樣。
 
如果要讓炒作住房無利可圖,最為重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到“只住不炒”定位上也是不容易的。可以說,為何要對購買住房的投資與消費嚴格區分開,就是用稅收政策去掉當前國內住房投機市場的賺錢效應,去掉當前國內居民購買住房的投資功能。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。
 
同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。


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