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一線城市房產調控變局:新“三位一體”策略
The changes of housing price control in first-tier cities: a “three-in-one” strategy
張明 [第3446期 2019-06-28發表]

張明
  平安證券首席經濟學家,中國社會科學院世界經濟與政治研究所國際投資研究室主任、研究員、博士生導師。中國社會科學院創新工程項目“中國海外利益保護”首席研究員。研究領域為國際金融與中國宏觀經濟。
 
       曾發表若干國內外核心期刊論文與財經評論。多次參加國家與部委層面的宏觀經濟研討會,並撰寫大量決策諮詢報告。入選國家萬人計劃首批青年拔尖人才、中國金融博物館第二屆中國青年金融學者、中央國家機關優秀共產黨員。
 
       主要社會兼職:盤古宏觀經濟研究(PRIME)中心負責人、高級研究員;工業和資訊化部工業經濟分析專家諮詢委員會委員;財政部國際經濟關係司高級顧問;中國世界經濟學會中青年委員會主任。
 
近期,中美貿易摩擦再度惡化,中國經濟增長預期下調。有觀點認為,為了穩定經濟增長,中國政府可能會再度放鬆房地產調控,因此未來一段時間一二線房地產市場可能重新趨於火爆。
 
的確,從歷史上來看,每當中國經濟增長顯著放緩時,針對房地產市場的緊箍咒就會放鬆,由此帶來新的一輪房地產市場繁榮。中國房地產市場每三年一次的短週期,大致就是調控放鬆與收緊的輪回所致。
 
然而,時移世易。經過長達15年的房地產繁榮,中國經濟過度依賴房地產的問題已經變得越來越明顯:第一,中國經濟增長高度依賴房地產行業與土地財政;第二,中國商業銀行資產負債表與中國房地產行業緊密綁定到一起;第三,房地產價格持續上漲,是加劇中國城市居民收入與財產差距的最重要因素。因此,如果繼續回歸到依靠房地產發展來拉動經濟增長的傳統模式,無異於飲鴆止渴。即使有助於穩定短期增長,但中長期的成本與風險是毋庸置疑的。
 
基於上述考量,筆者認為,即使未來一段時間內中國宏觀經濟增速有所下行,中央政府依然會保持政策定力,一線城市房地產調控顯著放鬆的概率很低。
 
眾所周知,一線城市由於面臨大規模的勞動力凈流入,房地產的需求一直都很旺盛。而處於種種原因,一線城市地方政府加大土地供給的意願始終不強,由此造成供給持續低於需求,這就使得一線城市房價處於易漲難跌的局面。從2016年930調控至今,中國政府主要是通過既限制需求(限購、限貸)又限制供給(壓縮開放商融資規模)、壓縮房地產市場交易的方式來抑制一線城市房價上漲。但這種調控模式實施的結果,可能會進一步惡化供求失衡,從而導致一旦放鬆調控、房價就可能出現報復式反彈的局面。
 
不過,根據筆者的觀察,從2018年下半年起,中國政府針對一線城市房地產調控的思路,已經發生了重大變化。這套新的調控思路可以用“三位一體”來形容。
 
調控思路之一,是要通過加大多種非商品房的住房供給,來分化掉原本打算購買商品房的潛在需求。

 
▲房地產在過去15年作為最重要造富手段的角色,可能已經一去不復返了。對此,投資者應該提前做好準備。尤其是以高槓桿購房的剛需家庭,應該做好一定的風險防範。(新華社圖片)
 
我們先以深圳市為例。深圳市在2018年8月出台了《關於深化住房制度改革、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系的意見》。該文件提出,深圳市將在2035年之前新增150萬套住房。其中商品房僅佔40%,而公租房、安居型商品房與人才房佔到60%。在2019年4月,深圳市針對公租房、安居型商品房與人才房均出台了管理辦法的徵求意見稿。其中,公租房與安居型商品房主要針對具有深圳戶籍的中低收入家庭,而人才房主要針對深圳市政府認定的各類人才,且人才房可租可購。試想,一旦上述管理辦法真正落地,那麼未來在深圳,決定繼續購買商品房的人群,與之前相比可能出現明顯縮水。
 
我們再以北京市為例。在2018年,有好幾家很多年沒有集中分房的部委,開始較大規模地提供集資建房了。也有更多的高校獲得住建部的批准,可以集資建房了。試想一種較為極端的情景,即如果北京所有的公務員與高校老師不再購買商品房的話,那麼購買商品房的潛在人群是否會明顯縮水?此外,目前北京市似乎也在明顯加大對公租房與安居型商品房的供給。
 
調控思路之二,是要通過以房產稅為代表的政策組合,來將閒置的二手房逐漸逼入市場。
一線城市的房地產新增供給雖然一直很少,但各城市的閒置住房其實規模很大。從這一角度來講,雖然中美貿易摩擦加劇可能推遲房產稅的出台,房產稅是一定會來的。房產稅及其他政策(例如未來可能出台限制一個家庭能夠享受到政策性優惠住房的套數的政策)出台的目的,是增加持有多套住房的家庭的持有成本,從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房,從而增加市場上的二手房供給。根據目前市場上傳聞的一些房產稅版本,針對多套住房的房產稅稅率是累進的,因此房地產持有數量越多,房地產導致的持有成本將會顯著上升。
 
調控思路之三,是無論分化需求還是逼出供給都需要時間,因此在前兩項措施生效之前,核心的限購限貸指標不會出現根本性的鬆動。
 
在新的舉措產生效果之前,如果貿然放鬆限購限貸措施,在市場上供求失衡的背景下,房價很可能出現報復式上漲,這不僅會讓過去的調控努力功虧一簣,而且可能讓新的調控措施在出台之初就面臨非常被動的局面。因此,中國政府不會輕易放鬆現有的限購限貸政策,尤其是核心指標。
 
房地產限購的核心指標,就是非特定城市戶口不能買房,以及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產限貸的核心指標,是對購買多套房的首付限制。例如,目前在北京要購買二套房,首付比例高達60-70%,正是這個措施才真正鎖死了二手市場交易的流動性。筆者認為,短期內一線城市房地產交易可能會適當放鬆首套房首付比例以及首套房貸款利率上浮幅度,但上述核心限購限貸指標,短期內顯著放鬆的概率依然很低。
 
上述新“三位一體”舉措,具有較強的互補性。增加新增非商品房供給是為了降低購買商品房的潛在需求,通過稅收或其他政策來逼出二手房供給是增加商品房潛在供給,這兩個政策合起來就是為了緩解目前一線城市商品房市場上的供不應求現象。而在這兩個政策生效之前,政府仍要通過限購限貸政策來壓縮交易、抑制房價上升。
 
隨着上述“三位一體”調控策略的逐漸實施,一線城市的房地產市場,將逐漸由“香港模式”轉換至“新加坡模式”。一方面,這意味着一線城市房價重現過去15年內持續大幅上升現象的概率顯著下降;另一方面,即使一線城市房價未來不會出現明顯下跌,但房地產市場的流動性可能顯著下降。換言之,房產的名義價值可能依然穩定,但如果投資者想在短期內把房產變現,那麼可能不得不給出一定的折扣。
 
一旦這一情景成為現實,那麼,我們大致可以做出以下判斷,即房地產在過去15年作為最重要造富手段的角色,可能已經一去不復返了。對此,投資者應該提前做好準備。尤其是以高槓桿購房的剛需家庭,應該做好一定的風險防範。  


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