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樓市政策為何要重回“只住不炒”基點
Why the real estate market needs to go back to the status of "living instead of reselling"
易憲容 [第3444期 2019-06-03發表]
 
易憲容
  1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習,分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作。現為青島大學財富管理研究院院長。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等,並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。
 

多年前,我就指出,中國經濟的“房地產化”已經成了常態。這不僅在於房地產對中國經濟具有完全的依賴性,而且還在於經濟增長變化往往會表現為政府房地產調控政策的變化。當國內經濟增長平穩及向好時,政府的房地產調控政策會稍微收緊,以此來減少房地產泡沫吹大的風險。如果國內經濟出現增長壓力時,政府的房地產調控政策立馬會放鬆,以此來刺激房地產市場發展,拉動經濟增長。
 

中央政府遏制投機再提“房住不炒”

 
2015年下半年,政府出台了一系列的刺激房地產市場調控政策,從而導致2016年以來中國房地產市場全面高速創歷史紀錄的繁榮。但是,當各城市的房價快速飆升時,政府又推出了一系列房地產調控政策,以此來遏制各城市房價瘋狂上漲。也正是從這一年開始,中央提出了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這項對中國房地產市場的基本定位。在這種原則下,各城市房地產市場過熱與瘋狂也逐漸地得以調整。而且這個“只住不炒”基本原則也寫入的2017年黨的十九大報告中。
 
不過,面對2018年下半年中國經濟增長下行的壓力大增,在去年12月和今年2月的中央政治局會議上,講房地產市場問題,並沒有關於房地產的“只住不炒”市場定位的基本表態。所以在今年兩會的政府工作中,不僅沒有強調堅持“只住不炒”的基本要求,所涉及房地產市場字語也明顯減少。所以,當時市場推測2019年全國各城市的房地產調控政策會逐漸放鬆。當時我就撰文指出,政府面臨經濟增長的壓力,仍然是希望刺激房地產市場發展,以此來保證國內經濟增長,當時採取了只做不說的態勢。即各城市的地方政府不要在房地產調控政策上說三道四,而是要用好“一城一策”的房地產調控政策來刺激樓市增長。
 
事實上,今年春節,及兩會之後,中國不少城市住房銷售都出現了317房地產調控政策出台後最快增長,特別是一線城市及二線城市表現得更為明顯,房價也隨之上漲。國家統計局公布的數據顯示,3月份,國內70個大中城市的房價,無論是同比還是環比,無論是新房還是二手房,百分之九十以上城市的房價都在上漲。比如,以同比看,3月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%;二手住宅銷售價格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%,二手住宅銷售價格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%,二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。
 
也就是說,以同比看,國內一二三線城市的房價,無論是新房還是二手房,其價格都全面上漲,而且價格上漲幅度基本上都在快速擴大。尤其是在二線城市、三線城市,其房價上漲幅度幾乎是一線城市3倍或兩位數以上。比如西安、呼和浩特、貴陽、丹東等城市新房的價格幅度都達到20%以上。可以說,如果房價漲幅在兩位數以上,那麼作為一個以投資者為主導的中國房地產市場,投資者肯定會湧入房地產市場。特別是投資者能夠利用銀行金融槓桿進入房地產市場,房價上漲更是會刺激投資者湧入房地產市場。
 

讓稅收政策及信貸政策作為房地產調控政策的主要工具,是房地產市場建立長效機制的關鍵所在,也是房地產調控政策的重要轉向。(視覺中國圖片)
 
房價的上漲,與之相伴隨的是國內市場投資增加、住房銷售金額增長、一些城市的土地市場又開始火爆、房地產市場的庫存全面下降等。對此,我曾撰文指出,如果政府對此沒有密切關注,中國又有可能出現新一輪房價輪番上漲。所以,在中共中央政治局4月19日召開的會議上,再次對房地產市場作出部署,強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
 
中央政府對國內房地產市場重新部署,強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,就是要遏制房地產市場的投機炒作,讓國內房地產市場回到以消費為主導的市場基點上來。可以說,這是確立中國房地產市場的長效機制的根本所在。
 

用經濟槓桿促樓市回歸消費主導型市場

 
現在的問題是,政府強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的市場定位已有幾年了,但是國內房地產市場為何就是無法堅持這個基本的原則,為何房地產調控政策就是無法回到這個基點上來。可以看到,無論是加拿大的溫哥華和多倫多,還是澳洲的悉尼等城市,面對房地產市場瘋狂炒作,政府所出台的調控政策並沒有多少項目,更不會用多少行政性手段來調控,只是出台了外國買家住房購置稅,按揭貸款政策堵漏洞及增加壓力測試等。這些城市的房地產調控政策出台之後,房地產瘋狂炒作立即得到遏制,房價每年都在逐漸回歸理性,而不是穩定在以前的天花板上。也就是說,簡單的經濟槓桿很快就讓這些城市的房地產市場回到“只住不炒”的基點上來。
 
可是,對於中國房地產市場調控政策,一方面要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的市場定位,要讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場來,另一方面又強調既不能讓房價上漲也不能讓房價下跌,以此來要求全國各城市可根據各城市的實際情況出台不同的房地產調控。在這樣的原則下,如果一個城市的房地產市場價格是處於以投機炒作為主導的對價水平上,如果房地產的價格要穩定在這個水平上,那麼這個城市的房地產市場是不可能讓以投機炒作為主導的市場轉型為以消費為主導的市場上來的。在這種情況下,只能讓“房子是用來住的、不是用來炒的”定位懸在空中樓閣。那些房價水平遠高於消費者支付能力的城市,如若整體房價水平不回歸理性,這些城市的房地產市場要轉型為消費為主導的市場也是不可能的。比如目前中國一線城市、二線熱點城市都是如此。
 

中央提出了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這項對中國房地產市場的基本定位。在這種原則下,各城市房地產市場過熱與瘋狂也逐漸地得以調整。圖為海口市金貿東路上的居民樓和施工工地。(新華社圖片)
 
正因為政府要穩定房價,或“三穩”(穩房價、穩地價、穩預期),其邏輯前提則是房地產市場以投機炒作為主導。因為,以消費為主導的住房市場,其價格完全是以市場的供應關係來決定,而不是市場購買者的預期來決定。如果住房供應多了,或住房銷售下降,房地產市場供過於求,那麼房地產開發商或住房持有者就得降低住房價格來銷售,以此來增加住房需求,反之亦是。而以投機炒作為主導的房地產市場,其房價則是以市場預期來決定。投資者看房地產市場的價格上漲,他們就會湧入這個市場。如果房地產市場的價格下跌,投資者不看好房價上漲,那麼投資者就會逃之夭夭。這幾年,一線城市的房地產市場住房銷售量急劇下跌,而房價則還在上漲,則表明這是一個典型的以投機炒作為主導的房地產市場。所以,“三穩”目標推出的房地產市場,當然是與“房子是用來住的、不是用來炒的”市場地位是風馬牛不相及的。房地產市場要實現價格穩定也是不可能的,而這樣的市場房價只會上漲而不會下跌。
 
正因為,政府的房地產調控政策既要讓房價既不能夠上漲,也不能夠讓房價下跌,是以投機炒作為主導的房地產市場為邏輯前提,那麼政府的房地產調控就不可能以經濟槓桿為主導。因為房地產調控的經濟槓桿,比如稅收政策及信貸政策,無論是哪者推出,以及兩者聯動推出,都可能對當前中國許多城市以投機炒作為主導的市場造成嚴重的衝擊。在這種情況下,各城市的地方政府只能無所不用其極行政性調控工具。這些行政性調控工具不僅具有嚴重的短期性,而且很容易為地方政策所操縱。在這種情況下,這些城市的房地產市場要回到“房子是用來住的、不是用來炒的”的市場定位上更是難上之難。
 
所以,這次中央政府重新強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的市場定位,就得讓行政性調控工具逐漸退出市場,就得用稅收政策在事前、事中及事後對住房的投資及消費進行嚴格界定清楚,就得讓稅收政策及信貸政策作為房地產調控政策的主要工具,這才是房地產市場建立長效機制的關鍵所在,也是房地產調控政策的重要轉向。


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